Die Psychologie der Mieterhöhung | Podcast | Ton Steine Steuern

00:00:00: Psychologie einer Mieterhöhung.

00:00:02: Ich habe mir neulich Gedanken darüber gemacht, als Immobilieninvestor bin ich natürlich ständig dabei, Mieten zu entwickeln in Bestandsobjekten, weil es ganz, ganz wichtig ist, hohe Mieten zu haben, um hohe Gebäudewerte zu machen.

00:00:12: Das ist für die Bank wichtig, das ist für dieses ganze Game wichtig.

00:00:14: Und dann musste ich mich an eine Zeit zurück erinnern, zu der ich selber in einer Mietzwohnung gewohnt habe.

00:00:21: Ich wohne immer noch zur Miete, aber nicht mehr bei einem Fremdvermieter.

00:00:24: Da habe ich eine Mieterhöhung erhalten.

00:00:26: über den fantastischen Betrag von vier Euro vierzehn pro Monat.

00:00:32: Und ich weiß noch ganz genau, wie ich mich gefühlt habe.

00:00:35: Ich fand, vier Euro vierzehn ist kein Geld.

00:00:37: Es war eine Mieterhöhung.

00:00:38: Ich habe bei der Bonovia gewohnt.

00:00:42: Laut Anpassungen an den Mietpreisespiegel.

00:00:45: Ich meine, es ist gar nichts.

00:00:47: Vier Euro im Monat darüber reden.

00:00:50: Und ich bin an die Decke gegangen.

00:00:51: Absolut abgefahren.

00:00:54: Und darüber möchte ich in der heutigen Podcast-Folge sprechen, meinen Perspektivwechsel zum Thema Mieterhöhung machen, aus meiner Sicht einen Einblick geben, wie man mit Mietern am besten umgeht oder wie das kräfte Verhältnis, das emotionale kräfte Verhältnis auch ist in so einer Immobilie zu den verschiedenen Zeitpunkten, wenn man sie hat.

00:01:15: Genau, und darum soll es heute gehen bei Tonstandesteuern.

00:01:19: Herzlich willkommen erst mal.

00:01:20: Falls du den Kanal noch nicht abonniert hast, dann würde ich das jetzt dringend tun, denn hier sprechen wir über alles, was wichtig ist zum Investieren, Buy Endhold, Fix Endhold, das, was ich ganz gerne mache, als Immobilienkaufenaufwerten entwickeln und damit Vermögen aufbauen.

00:01:37: und darüber hinaus meine große Leidenschaft Steuern, Steuerstrukturen wirklich einfach, die einfach funktionieren, ohne dass man das Rad neu erfinden muss, nach Timbuktu ziehen muss oder irgendwie in einer Stiftung oder was auch immer tolles Zeug bauen muss.

00:01:50: Genau, also zurück zur Folge, let's go.

00:01:53: Wir reden eben über diese Psychologie der Mietührung und ich kann mich ganz genau daran erinnern, als das so war.

00:02:01: Heute erhöhe ich ständig irgendwelche Mieten und regne mich ja immer darüber auf, wie das nicht verstanden werden kann.

00:02:07: Ich mache ja auch Reels auf Instagram und das gucken ja jetzt nicht nur Leute an, die mich gut finden, sondern das gucken ja alle möglichen Leute an.

00:02:15: und in Deutschland haben wir ja nicht nur Liberale und Konservative, sondern wir haben ja auch Links-Leute und so Grün-Leute.

00:02:21: Und ich versuche mich immer so ein bisschen einzufühlen in was, was geht in dem Kopf vor.

00:02:27: von den Menschen.

00:02:28: Und ich bin dann natürlich schnell irgendwie auf der sachlichen Ebene, dass ich sage, hey, die verstehen die Zusammenhänge gar nicht.

00:02:35: Und das ist auch so.

00:02:37: Ich habe damals, als ich in dieser Mietwohnung gewohnt habe, habe ich den Zusammenhang auch nicht verstanden.

00:02:41: Weil ich habe mir gedacht, hey, es hat sich nichts verändert an der Wohnung.

00:02:46: Alles ist das Gleiche.

00:02:47: Ich wohne hier schon ewig.

00:02:50: Der Vermieter war die Vonovia oder die Vermieterin ist ja eine Gesellschaft.

00:02:53: Das hatte gar kein Gesicht für mich.

00:02:55: Deswegen habe ich mich monströs aufgeregt.

00:02:57: In der Rückschau verstehe ich natürlich, warum das so ist.

00:03:03: Es ändert aber ja nichts an diesem Konflikt und ich glaube, dass wir als Vermieter und Privatvermieter und Investoren gut daran tun, uns eben auch in die Perspektive des Mieters zu versetzen, wo es gar nicht so sehr um das Thema des Geldes geht, also auch teilweise, sondern das Leben ist einfach sehr teuer geworden, vieles ist nicht mehr leistbar, gerade hohe Mieterhöhung, die Nebenkosten werden parallel immer teurer.

00:03:29: Aber gleichzeitig gibt es ja auch diese emotionale Komponente, wo es um das Prinzip tatsächlich geht.

00:03:35: Und da möchte ich einmal, ab das für mich mal selbst versucht zu durchdringen, und für mich gibt es eigentlich zwei wesentliche Szenarien.

00:03:45: Das erste Szenario ist, ich kaufe zum Beispiel ein Haus und habe da ein Mieter und er zieht aus und ich vermiete neu.

00:03:53: Oder ich kaufe das Haus oder das Objekt die Wohnung leer und vermiete dann erstmalig.

00:03:58: Dann ist es so, dass die Geschichte, die in diesem Objekt beginnt, wenn ich dann auch den Mieter treffe und in der Auswahl, man macht sich ja Gedanken, man baut eine Art persönliche Beziehung auf, beginnt man eine gemeinsame Geschichte, wo auch relativ klar ist, hoffentlich, wenn man.

00:04:18: das kommunikativ und vertraglich gut gestaltet, worüber man redet und dann hoffentlich Einigkeit drüber hat, was man von diesem Mietverhältnis erwartet und möchte.

00:04:29: und ich schaue mir das alles immer ganz genau an.

00:04:32: und dann ist es meine Erfahrung bei einem Objekt, das ich vermietet habe, dass ich immer gut ins Gespräch gehen kann, immer mit Argumenten punkten kann, wenn es zum Beispiel mal um eine Erhöhung geht und man in einem Einvernehmen relativ schnell eine Lösung findet.

00:04:48: weil erstens der Mieter die Wohnung aus meiner Hand erhalten hat.

00:04:54: Also er sieht, dass ich ihm sozusagen etwas gegeben habe und er kann ja meinen Verhalten und das, was wir besprochen haben, an meinen Taten messen und kann gucken, okay, hat Jasper jetzt eigentlich das gemacht, was besprochen war, hat er sich immer gut gekümmert, gibt es da irgendwie Anlass zur Beschwerde oder nicht?

00:05:12: Oder eben nicht.

00:05:13: Deswegen hatte ich da eigentlich noch nie Probleme, obwohl man auch dazusagen muss, mit dem drum kümmern.

00:05:19: Ich hatte auch schon mal Mieter, an die habe ich nicht vermietet, die habe ich sozusagen mitgekauft und die waren so drauf.

00:05:27: Ja, aber wir haben nochmal angerufen, das hat irgendwie dann eine Woche gedauert oder so, bis da der Handwerker kam, wo ich sage, die Miete ist nicht für den Service, den ich drum rum erbringe, der ja auch im Wesentlichen häufig von Handwerkern abhängt, sondern dafür, dass ihr den Wohnraum haben können und dafür gibt es feste Regeln und feste Gesetzmäßigkeiten.

00:05:48: Deswegen lasse ich mich persönlich, das ist jetzt ein kurzer Einschub, ungern an der Erwartung, wann denn der Klemmtner dann da ist gerade in der Heizperiode.

00:05:58: Zu Beginn der Heizperiode, wenn keine Ahnung, dreißig Prozent aller Heizungen ausfallen, ist der Klemmtner halt nicht in fünf Minuten da.

00:06:04: Da kann ich mich auf den Kopf stellen.

00:06:06: Das bringt nichts.

00:06:07: Also und daran lasse ich mich einfach ungern im Missen.

00:06:12: Genau, aber der zweite Fall ist eben wenn ich nicht direkt an den, wenn ich den, das Mietverhältnis nicht gemeinsam mit diesem Mieter begründet habe, sondern wenn ich das Mietverhältnis gekauft habe, also den Mieter geerbt sozusagen, ich übernehme das Objekt und der Mieter ist schon drin und ich stelle mir das eigentlich so vor, so ein bisschen wie das Gefühl, als ich in der Wohnung dieser Wunovia gewohnt habe, das war auch noch eine andere Gesellschaft, die dann gekauft worden ist und ich hatte das Gefühl, dass eigentlich mir die wohnung gehört weil ich wohne ja da drin ist das mein lebensraum etwas sehr intimes und privates und vor allem ich bin ja schon viel länger da und das was sich jetzt eigentlich mal grundbuchlich in den eigentum verhältnissen geändert hat.

00:07:01: ist ja nicht Teil meiner Lebensrealität.

00:07:03: Das ist ja ein ideeller Vorgang, der in irgendeiner Bilanz, in irgendeiner Bank ist und dann ändert sich eine Telefonnummer, wenn ich irgendwo anrufe, wenn der Wasserhahn leckt.

00:07:12: Aber meiner Lebensrealität hat sich ja nichts verändert, sondern bin ich ja eigentlich eher mehr Verwachsen mit der Immobilie als meine Vermieterin oder mein Vermieter.

00:07:22: und ich glaube dasselbe passiert.

00:07:24: wenn ich ein Objekt kaufe, wo jemand schon acht Jahre drin wohnt.

00:07:27: Und ich bin dann der Neue.

00:07:28: Unter Umständen ist die Person dann auch noch fünf, zehn, fünfzehn Jahre älter als ich.

00:07:33: Dann, als ich meine erste Mobile gekauft habe, war ich, ich muss mal kurz überlegen, das war zwei tausend achtzehn.

00:07:42: Da war ich dreiunddreißig.

00:07:44: In der ersten Wohnung war es so, dass der dann das eigentlich selber kaufen wollte erst und dann so beleidigt war, dass er gekündigt hat und ausgezogen ist.

00:07:53: Also war auch schon eine sehr emotionale Reaktion.

00:07:55: Er hat einfach keinen Bock, Mieter bei mir zu sein.

00:07:58: Und dann habe ich einen Zweifamilienhaus gekauft und es war unten ein älteres Ehepaar und oben ein etwas ungefähr gleichaltriges Pärchen mit zwei Kindern.

00:08:09: Und das ist eigentlich ein Mietverhältnis, was ich nie, oder das ist ein Mietverhältnis, die sich eigentlich so nie positiv entwickelt haben.

00:08:16: Und das eine habe ich immer noch.

00:08:18: Und bei denen war das so, die haben schon zehn, die eine Dame hat da schon fünfundzwanzig Jahre lang drin gewohnt.

00:08:23: Und dann, sag ich mal, ein Einsehen zu finden, dass vielleicht gewisse Dinge in dem Haus vorhin nicht gut gelaufen sind.

00:08:33: Der Fährmieter, der da vorher war, der den zum Beispiel jedes Mal das Streusalz erstattet, egal was da war und ihm eh schon eigentlich so gut wie keine Miete bezahlt.

00:08:40: Und der Wartung war dann einfach, dass ich da alles bezahle.

00:08:44: Und das dann zu ändern, da war überhaupt gar keine Offenheit da, weil das Gefühl war ja eher, es ist meine Wohnung und... Keine Ahnung, du bist jetzt irgendwie auch da, das können wir nicht verhindern.

00:08:53: Aber eigentlich will ich das gar nicht und eigentlich hat das auch gar keine Autorität irgendwie für mich.

00:08:59: Und ich glaube, das ist eine ganz wichtige Komponente, wenn man da dran geht.

00:09:06: Was ziehen wir da raus aus dieser Erkenntnis, was tue ich?

00:09:10: Ich glaube, dass wenn ich jetzt auf ein m zugehe, dass ich mich zum ein, wenn zum Beispiel habe ich jetzt Brand aktuell gehabt, aber ich habe hier tausend Sachen gebaut, dafür hat er mir irgendwie versprochen, nie die Miete zu erhöhen, wo ich sage, okay, nichts Schriftliches, klar, ich trete in die Pflichten des Vorvermieters ein, aber es gibt nichts Schriftliches, sich da ganz klar abzugrenzen und vor allem dann aber auch mehr Werte zu transportieren und irgendwie erst mal einen Zugang zu finden, zu sagen, hey, ich verstehe das, ein bisschen eine Empathie für die Situation des Mieters zu finden.

00:09:48: Ich bin jetzt hier der Neueb, nehme das auch irgendwo auf der emotionalen Ebene an, möchte jetzt hier in dieser Immobilien ein gutes Auskommen mit dir haben, gleichzeitig aber ganz klar klarzustellen, dass ich jetzt auch als Eigentümer hier die Verantwortung trage und einen eigenen Plan damit habe und diesen eben auch durchsetzen will.

00:10:11: Ich glaube nicht, dass es hilft, da drauf zu hauen, aus deinem Recht zu pochen, aber diese Psychologie... im mieter zu verstehen.

00:10:18: und ich glaube jeder kann sich einfach versuchen sich selbst einmal zu ergründen was bräuchte ich eigentlich?

00:10:24: wie würde ich jetzt darauf reagieren wenn ich schon diese zwanzig jahre da gewohnt hätte?

00:10:29: und jetzt einer um die ecke kommt und sagt er will hundert euro mehr mieter haben und dabei geht es häufig gar nicht um die beträge weil aus investoren sicht würden wir sagen die zahlt drei hundert euro dann zahlt die vierhundert so günstig.

00:10:39: das findet die nie.

00:10:40: nie wieder Stimmt natürlich alles, ist aber die Frage, ob dieses auf der sachlichen Ebene, das so Zugang auch eben in das Herz des Mieters oder der Mieterin finden wird.

00:10:53: Und ich glaube, wer sich darüber im Klaren ist, erstens lernt das wieder so ein bisschen Demut für mich.

00:10:59: Ich denke, ich erinnere mich jetzt immer an die so vier Euro vierzehn Mieterhöhung und an das, was da in mir vorgegangen ist.

00:11:05: Und zweitens mit dem Wissen um die Psychologie des Mieters oder dieser einer potenziellen Mieterhöhung kann man, glaube ich, viel besser auf den Mieter zugehen und viel erfolgreicher sein.

00:11:17: Und ein großer Tipp von mir, das habe ich von Tomek Piotrowski, der ja erfolgreich auch dieser Mietergespräche führt als Dienstleister.

00:11:28: ist immer Mehrwerte anzubieten, zu fragen, hey, was ist, wie kann ich dir in deiner Situation eigentlich helfen, um nicht nur einfach die Kontonummer zu sein, an die die Miete jetzt geht, sondern jemand zu sein, der eine Hilfestellung gibt und vielleicht aktiven Mehrwert für den Mieter dann auch bringen kann und schon erbracht hat.

00:11:47: Genau.

00:11:47: Ich weiß nicht, ob ihr oder du in dem Fall eine ähnliche Erfahrung schon gemacht habt.

00:11:53: Ich kann nur dazu aufrufen, sehr demütig.

00:11:56: auf Augenhöhe emotional einfühlsam auf die Menschen zuzugehen.

00:12:00: Und dann ist meine Erfahrung, dann erhält man sehr, sehr gute Ergebnisse, die dann nicht nur in einem eigenen Konto gut sind, sondern das ist auch ein Mieter, der nicht nur sagt, Mensch, jetzt bin ich hundert Euro mehr los, sondern der weiterhin einfach für sich sehr zufriedenstellendes Mietverhältnis hat.

00:12:15: Wenn du Fragen dazu hast oder Anmerkungen, dann schreibst du mir gerne in die Kommentare jetzt hier bei YouTube oder bei Spotify, Apple Podcast oder du kannst mir auch direkt ein E-Mail schreiben an jasperatsteine-steuern.de.

00:12:29: Bis zum nächsten Mal.