Unfinanzierbar: Diese Objekte will die Bank nicht mehr | Podcast | Ton Steine Steuern

00:00:00: Unfinanzierbar.

00:00:01: Ich glaube, es gibt einige Objekte, die von Banken in Zukunft nicht mehr finanziert werden.

00:00:09: Hamburg hat sich gerade dazu entschieden, schon im Jahr two-tausend-vierzig und nicht zwei-tausend-fünfundvierzig wie der Rest von Deutschland oder zwei-tausend-fünfzig wie Europa klimaneutral zu werden.

00:00:20: Das bedeutet, dass ganz, ganz viele Immobilien in diesem Zukunftsszenario nicht mehr funktionieren werden.

00:00:27: Und es ist bereits jetzt so, dass gewisse Banken für schlechte Energieeffizienzklassen und sprich mal von dem, ich glaube das Schlimmste was so geht ist ein Haar, also da wo es rot und tiefrot ist, dass dort schon Zinsaufschläge genommen werden.

00:00:43: Ich war vergangene Woche selbst bei meiner Hausbank und die hat mir das bestätigt, die machen das schon.

00:00:49: Und das liegt daran, dass natürlich auch die Banken ihre Bilanzen grün kriegen müssen.

00:00:57: Ich denke, dass das erst der Anfang ist.

00:00:59: Das machen noch nicht alle Banken, aber es wird immer mehr Banken geben, die das tun.

00:01:02: Und es wird dann irgendwann umschlagen.

00:01:05: Und ich denke, dass das eher früher als später passieren wird.

00:01:08: Ich kann es natürlich nicht genau sagen.

00:01:10: Das Cafésatz-Leserei wird auch viel mit der politischen Entwicklung zu tun haben, dass solche Objekte gar nicht mehr finanziert werden oder nur unter ganz, ganz strengen Auflagen der sofortigen Sanierung.

00:01:22: Weil die Banken wollen diese Objekte nicht mehr in ihren Portfolien haben.

00:01:27: Jetzt ist es aber so, dass, ich würde sagen, das Gro der Bestandsimmobilien da draußen schlechte Energieeffizienzklassen haben.

00:01:34: Was bedeutet das für uns oder für mich als Investor oder für dich auch als Investor oder Kapitalanleger?

00:01:40: Man kann natürlich erstmal sagen, oh kacke und so, das ist irgendwie schwierig.

00:01:45: Was soll ich machen?

00:01:46: Ich glaube, man muss aufpassen sollte man in einem Punkt und das ist die Anschlussfinanzierung.

00:01:51: Das heißt, wenn ich jetzt mal mein Portfolio angucke, da sind ein paar Energieeffizienzgraupen dabei, dann denke ich, muss ich dieses Risiko dahingehend managen, wenn ich schaue, okay, wann läuft die Zinsbindung aus, wann muss ich mein Darlehen prolongieren und sage ich mal die nächsten zehn, fünfzehn Jahre finanzieren, weil ich denke, dass dann, wenn das jetzt sozusagen mal in fünf Jahren, ich habe die Mobile fünf Jahre, in fünf Jahren läuft die Zinsbindung aus, ich muss das Darlehen verlängern, ich denke, dann wird es schon so sein.

00:02:23: dass wir da sehr hohe Anforderungen haben werden.

00:02:25: Darüber musst du dir jetzt Gedanken machen, finde ich.

00:02:29: Weil jetzt hast du auch noch genug Zeit und hast die Möglichkeit, ihren Plan dahin zu entwickeln.

00:02:34: Das ist die Risikoseite, was aber sehr, sehr positiv ist.

00:02:39: Und wo die Gelegenheit auch lauert, ist aus meiner Sicht im Ankauf.

00:02:45: Denn Immobilien sind ja für jedermann.

00:02:48: Also, es gibt zwar, Deutschland ist ein Vermieterland.

00:02:52: Und das ist ja auch für uns Investoren ganz schön.

00:02:56: Es ist aber so, dass die meisten Leute oder viele Leute einfach eine Immobile kaufen wollen, um darin zu wohnen.

00:03:03: Das macht auch einen relevanten Anteil der Nachfrage aus.

00:03:06: Das sind aber Leute, die nicht die Möglichkeit haben oder fehlt auch davor, zurückscheuen, eine Immobilie aufzuwerten und zwar eine Wärmepumpe einzubauen, eine Dämmung zu machen.

00:03:16: Wir reden ja jetzt hier nicht irgendwie über eine neue Küche und werden auch gar nicht die Bereitschaft dazu haben, weil wenn du irgendwie zehntausend Euro eine neue Küche investierst, dann gehst du da rein und freust dich jeden Tag.

00:03:26: Wenn du eine Dämmung aufbringst, dann hast du vielleicht ein anderes Raumklima, aber an dem Wohnwert, also die siehst du ja von innen nicht, sondern nur von außen, so richtig an der, oder du hast bessere Fenster, so richtig so ein Plus in der eigenen Lebensqualität ist es nicht, oder ist eine Wärmepumpe.

00:03:43: Es ist natürlich hinterher immer noch genauso, dass hoffentlich der Heizkörper warm wird und du siehst ja nicht, ob da jetzt Gas dran ist oder eine Wärmepumpe, ne?

00:03:50: hat also kein unmittelbaren Auswirkungen auf das erlebende Immobilie.

00:03:55: Und ich denke, diese Menschen werden dann weniger diese Objekte nachfragen, die aber noch in gleicher Anzahl da sind.

00:04:03: Und ich gehe davon aus, beim Fallen oder bei zurückgehender Nachfrage, werden die Preise für diese Objekte nach unten gehen.

00:04:11: Und es wird ja schwieriger, die dann auch Banken zu finanzieren.

00:04:15: Das heißt, es wird wahrscheinlich eher interessant für Menschen, die auch einen relevanten Cash-Abschnitt haben.

00:04:22: Was können diese Leute nun tun?

00:04:24: Also was kann ich tun, was kannst du tun?

00:04:26: Du kannst dich auf diese Situation vorbereiten und vielleicht darüber nachdenken, ob das nicht ein sehr einfaches Geschäftsmodell werden könnte oder ein mögliches Geschäftsmodell, einfach liegt dir auch im Auge des Betrachters.

00:04:38: Was ich mir gedacht habe ist, ich habe mich mit energetischen Sanierung ein bisschen befasst und Der einfachste Weg, um mal zwei Buchstaben nach vorne zu kommen, ist eine Wärmepumpe einzubauen.

00:04:51: Weil der Energieausweis hängt stark davon ab, welche Energieerzeuger das ist.

00:04:55: Man kann mit dem Energieerzeuger oder mit dem Wärmeerzeuger die mehr Effekt entfalten als mit der Gebäudehülle zum Beispiel.

00:05:06: Aber wie dem auch sei, das geht mir gar nicht um die Strategie.

00:05:09: Wie man das tatsächlich macht, gehen wir davon aus.

00:05:10: Du weißt, wie man das macht, du kaust.

00:05:13: dann deutlich günstiger diese Objekte ein, weil Lieschen Müller kriegt das mit der Bank gar nicht finanziert oder nur unter der Auflage, da umfangreiche Sanierung zu machen, wo Lieschen Müller sagt, ich kenne mich ja gar nicht aus oder sie holt fünf Klempnerangebote ein und merkt, das ist alles nochmal in der gleichen Höhe wie der Kaufpreis.

00:05:33: Ich lasse das lieber, ich prüge mich mit Leuten, um bessere Energieeffizienzklassen, die dann stärker nachgefragt sind.

00:05:40: Ich kaufe also die schlechtere Energieeffizienzklasse und werte sie kurzfristig auf.

00:05:45: Also entweder ich nehme sie natürlich in den Bestand und profitiere davon, dass ich Know-how habe und relativ günstig dann in einen finanzierbaren Bereich komme.

00:05:53: Ich kaufe es Cash an, mach sie finanzierbar, also mach sie bankengängig, nehmen sie dann in den Bestand.

00:06:00: Oder ich kaufe sie an mit oder ohne Finanzierung, je nachdem wie das die Banken, aber nehmen wir mal, ich kaufe sie Cash an.

00:06:10: macht sie in einem immer gleichen Flip-Prozess oder in einem Fix-Prozess, mache ich sie markgängig, indem ich von der schlechten Energieeffizienzklasse G zum Beispiel auf D komme und D würde dann wieder die Bank oder C, ich weiß es nicht, ist jetzt einfach eine Annahme von mir, C würde die Bank dann aber finanzieren.

00:06:32: Und so gesehen gibt es dann ein gewisses Marktpotenzial, was dann einfach brach liegt, was ich mir als Investor ziehen kann, um es dann diesen Menschen, die eigentlich der Final in der Wohnung leben wollen, zugänglich zu machen.

00:06:46: Und damit ein Mehrwert in diesem energetischen Game spielen kann, weil ich als Marktakteur sage, hey, meine Mission ist es und meine Stärke ist es, diese Art von Immobilien wieder marktgängig zu machen und entsprechend compliant mit den Anforderungen der Bank an Energieeffizienz an die politischen Anforderungen.

00:07:11: an die Güte der Gebäudehülle oder der Wärmerzeuge.

00:07:17: Genau, aus meiner Sicht ist es eine sehr gute Idee.

00:07:21: Deswegen beäuge ich das Thema einmal mit Argusaugen, weil ich mir natürlich Gedanken um einen Bestand machen muss, wie entwickele ich das Ganze dahin?

00:07:30: in Richtung Abschlussfinanzierung.

00:07:31: Auf der anderen Seite sehe ich einen riesen Marktpotenzial befindliche Investoren und freue mich eigentlich schon darauf.

00:07:38: dann auch in einer Zeit und ich glaube, das wird auch nochmal reinspielen.

00:07:42: Wir haben jetzt die Boomer, die, sag ich mal, weiterverrenten immer mehr in das letzte Drittel oder das letzte Viertel ihres Lebens kommen und dementsprechend auch immer mehr Gebäude, an denen nichts gemacht worden ist auf den Markt kommen, was für mich ein gutes Potenzial darstellt.

00:08:03: Wenn dich das interessiert und wenn du genau dazu eine Frage hast, dann bitte hier kommentieren.

00:08:08: Christoph, der mir hier bei dem Podcast hilft, sagt immer, ne, mach doch hier auf der Plattform.

00:08:12: Ihr könnt das gerne auf der Plattform machen.

00:08:14: Wenn ihr aber größere und ausgefeilte, ausgefeiltere Fragen habt, dann könnt ihr mir die auch bei E-Mail schicken.

00:08:20: Dauert meistens ein bisschen, bis ich sie beantworte.

00:08:23: E-Mail-Adresse ist jasperatsteine-steuer.de.