Werde nicht zum Sklaven deiner Immobilie! | Podcast | Ton Steine Steuern

00:00:00: Ich finde ja, die eine Immobilie muss dir dienen oder muss dem Eigentümer dienen und nicht du dienst der Immobilie.

00:00:07: Und das ist einer der vielen Fehler oder den Fehler im Setup, die ich beobachte.

00:00:14: Und aktuell ist das gepusht durch die Beta-Gruppe, wo ich zehn Leute begleite.

00:00:19: zur ersten Immobilie.

00:00:20: Ich bin total zurückversetzt in meine Zeit.

00:00:23: Und ich gehe natürlich von was ganz anderem aus, als jetzt ein Kapitalanleger, der für die Altersvorsorge die erste Immobilie kaufen will.

00:00:31: Und da in dem Gespräch mit den Teilnehmern, was übrigens sehr bereichernd ist und ganz toll ist, ist mir wieder klar geworden, eine gute Immobilie ist, also nicht für jeden ist das Gleiche eine gute Immobilie.

00:00:43: Denn im Wesentlichen muss die Immobilie mal in die Lebenssituation passen.

00:00:49: Ich gebe einfach mal ein ganz haptisches Beispiel, wenn du Siebzig Stunden in der Woche Arbeit ist und über hunderttausend Euro verdienst, dann möchtest du natürlich einen guten Immobilien-Deal haben.

00:01:01: Du wirst aber wahrscheinlich keine Zeit, ein renovierungsbedürftiges Objekt zu kaufen, das durch deinen Zutun, durch deiner Hände Arbeit aufgewertet wird und dann vermietet wird und du deinen Wert hoch machst, weil du hast einfach nach siebzig Stunden Arbeit keine Power und keine Zeit und fährt auch gar nicht die richtige Stärke, um das zu machen.

00:01:18: Du brauchst einfach was anderes.

00:01:20: Und darum geht es hier in dieser Folge heute.

00:01:24: Passt eigentlich eine Immobilie in mein Leben, was muss die können und worauf darfst du dich auf gar keinen Fall verlassen?

00:01:30: Denn ich finde es auch ganz wichtig, wenn das normale Leben aus irgendeinem Grund zum Beispiel der Hauptjob nicht mehr funktioniert, muss die Immobilie für dich arbeiten.

00:01:39: Dafür ist sie nämlich da, sie soll dich schützen und absichern und nicht in dem Moment, wo es eh schlecht läuft, beginnen gegen dich zu arbeiten.

00:01:47: Da gibt es nämlich auch Szenarien.

00:01:52: Ich bin Jasper, ihr kennt mich.

00:01:54: Herzlich willkommen bei der heutigen Folge von Tonesteine Steuern.

00:01:58: Ich will immer Scherben sagen.

00:02:00: Da ist jetzt auch ein Schnitt drin.

00:02:01: Das tut mir leid.

00:02:03: Wir sind heute in unserem neuen Büro.

00:02:05: Das ist ein Podcaststudio Provisorium, obwohl wenn ich jetzt so die Jungs höre, die finden das ganz toll.

00:02:10: Wir werden das vielleicht in Zukunft hier immer so machen.

00:02:13: Ist auf jeden Fall das erste Mal.

00:02:16: Und eine ganz coole Angelegenheit.

00:02:18: Wir wachsen mit all unseren Aktivitäten gerade.

00:02:20: Und dazu gehört eben auch die Beta-Gruppe, um herauszufinden, was die Herausforderungen heutzutage sind, wenn du deine erste Immobilie kaufst.

00:02:31: Und davon ist eben diese Folge auch inspiriert.

00:02:33: Fangen wir mal an mit der Lebenssituation.

00:02:36: Ich habe das für die Teilnehmer vorbereitet.

00:02:39: Ich glaube, wenn man in die erste Immobilie einsteigt, man kann vielleicht schon große Pläne haben, aber man muss ganz genau seine Zielsetzung kennen und wissen, was die Immobilie für einen können muss.

00:02:51: Ich würde, wenn man zum Beispiel verschiedene Talente hat, wie ein handwerkliches Geschick, kann man andere Objekte kaufen, wie wenn das Talent ist, mit Menschen zu sprechen und vielleicht in einem Mietergespräch eine höhere Miete zu erlangen.

00:03:08: Für den einen ist eine runtergerockte Bude genau das Richtige.

00:03:12: die leer ist.

00:03:13: Für den anderen ist es vor dem Hintergrund dann ein gutem Zustand befindliches Objekt, das aber noch Mietpotenzial nach oben hat, wo bereits ein Mieter drin ist.

00:03:27: Und darum geht es letztendlich, die Immobilie muss zu deinem persönlichen Stärke-Set abpassen und auch in deine persönliche Lebenssituation.

00:03:36: Und ganz, ganz wichtig finde ich, viele Menschen fangen an über Immobilien nachzudenken, wenn sie ... ein gewisses ... ... finanzielles Level erreicht haben, ... ... irgendwie ein ... ... Brutujahre-Einkommen zwischen ... ... seventy und hunderttausend Euro ... ... oder sogar noch viel mehr.

00:03:52: Das geht meistens einher mit viel Arbeit.

00:03:55: So.

00:03:55: Man denkt dann, okay, das Level muss sich absichern, ... ... ich verdiene jetzt viel mehr, ... ... als ich in der Rente jemals erzielen kann, ... ... deswegen Immobilien.

00:04:03: Zweiter Beweggrund, ... ... ich zahle sehr viel Einkommensteuer, ... ... ich habe schon mal von irgendeinem Finanzmogelchen gehört, ... ... A ... Wandel doch Einkommenssteuerlast in Immobilienvermögen um.

00:04:15: Das sind zwei ganz häufige Themen, die ich höre.

00:04:18: Dann beschäftigen sich diese Menschen mit dem Immobilienmarkt und merken, hey, es gibt ein ganzes Potpuri an Objekten auf dem Markt und vor allem gibt es ganz, ganz viele Meinungen und Erwartungen und man denkt, man muss irgendwas Spezielles erreichen.

00:04:35: Es gibt ja ganz viel Content wie den, den wir jetzt ja auch gerade machen, der Ihr sagt, eine Immobilie muss da und da, mit der Lage muss es so und so gut funktionieren und du brauchst auf jeden Fall diese Rendite.

00:04:47: Ich finde, das hängt total von der Lebenssituation ab, wenn du nämlich für das Alter vorsorgen möchtest.

00:04:53: Und es gibt auch Leute, die sind von meins jetzt so, die sagen, hey, ich bespaar schon einen sehr erfolgreichen Aktienportfolio oder so, das macht mir eigentlich Spaß, da kann ich so reingucken.

00:05:02: Ich stehe mehr auf das Zahlengame, aber ich brauche jetzt nicht ein Mieter, der mich anruft, dann ist es vielleicht so.

00:05:08: dass es Sinn macht, eine Immobilie zu kaufen, die bereits entwickelt worden ist, wo es ein paar Probleme gab, die aber schon gelöst worden sind.

00:05:18: So eine Immobilie hat natürlich nicht mehr so eine krasse Rendite, weil derjenige, der die Probleme gelöst hat, möchte dafür natürlich eine Marge haben und deswegen kostet diese Immobilie dann ein bisschen mehr.

00:05:29: Die Person, die also was Fertiges haben will, darf nicht mit derselben Rendite-Erwartung in das Immobilien-Game einsteigen, wie jemand, der sagt, Ich hab Zeit oder wie ich z.B.

00:05:41: hab Netzwerk und ich muss vielleicht auch von der Immobilie leben oder möchte von der Immobilie leben oder möchte, dass die Immobilie schon sehr kurzfristig immunitär für mein täglich Brot einzahlt.

00:05:53: Und das finde ich nämlich ganz wichtig.

00:05:55: Das führt häufig zu Frustrationen, dass die Leute hingehen und sagen, ich seh den Wald vor lauter Bäumen nicht mehr, dann kommt die erste Immobilie, man hat irgendwas gekauft.

00:06:04: Und dann ist es auch noch so... Kaufpreis ist bezahlt, der Mieter ruft an, irgendwie der Wasserhahn tropft oder irgendwas muss gemacht werden.

00:06:12: Du kennst keine Handwerker.

00:06:13: So, du willst auch keine Handwerker-Netzwerke aufbauen, du willst ja eigentlich die Kapitalanlage und das Money Game davon und nicht die Arbeit.

00:06:23: Und für diese Sorte von Mensch würde ich sagen, macht es Sinn eine Kapitalanlage zu kaufen, die irgendwie fertig ist.

00:06:30: Wo ein Mieter drin ist, muss natürlich darauf geachtet werden, dass es eine nachhaltige Miete gibt.

00:06:35: Und wo es vielleicht neben der Hausherwaltung auch noch eine Verwaltung für das Sondereigentum gibt, wo das sämtliche Themen einfach gemanagt werden.

00:06:44: Und die Rendite ist dann ein bisschen geringer als bei jemandem, wie ich, der dann hingeht und sagt, Mensch, leer, wir machen hier ein ganz neues Konzept.

00:06:52: Und dann bring ich das zum Fliegen.

00:06:57: Ich finde das durchaus legitim.

00:06:59: worauf diese menschen unbedingt achten sollten und das finde ich ganz ganz wichtig.

00:07:04: Nur weil es fertig ist und eventuell ein bisschen weniger rendite hat gibt es trotzdem paar.

00:07:09: Dinge die unbedingt passen müssen in so einer bei so einem investment und das ist immer die lage.

00:07:16: Was ich niemals machen würde ist eine immobilie nur wegen eines steuervorteils zu kaufen.

00:07:22: Ganz bekannt dafür finde ich denkmal.

00:07:24: immobilien und denkmela gibt es auch in den schlechtesten lagen.

00:07:29: So, durch die Denkmalimmobile kann man spezielle Abschreibungseffekte nutzen, die dann Einkommensteuerlast in Immobilienvermögen umwandeln.

00:07:39: Wenn die Immobilie aber viel zu teuer war, funktioniert das nicht.

00:07:42: Aber sei es drum, es geht ja nicht darum, wie teuer du einkaufst.

00:07:45: Wichtig ist, wenn die Immobilie nur von dem Steuervorteil lebt, dann arbeitet sie in dem Moment gegen dich, wo du gar keine Steuern mehr zahlst.

00:07:54: Bestell dir vor, du verlierst deinen Job zum Beispiel.

00:07:58: Und das ist ja eigentlich das, worauf du hinarbeitest, dass du sagst, du wirst eine Kapitalanlage haben, eine Altersvorsorge, etwas, was mich absichert und hast dann aber eine Immobilie, die gegen dich arbeitet, weil du kannst nur eine Steuererstattung bekommen, wenn du normalerweise Steuern gezahlt hättest, wenn du plötzlich keinen Job mehr hast oder einen Job, der deutlich schlechter bezahlt ist und dann steuern das gar nicht mehr so hoch ist, dann zahlst du bei einer Immobilie zusätzlich auch noch drauf.

00:08:23: Und das gilt es unbedingt zu verhindern.

00:08:26: Das zweite ist, ich habe jetzt diesen klassischen Kapitalanlagefall geschildert, auch darüber hinaus.

00:08:32: Ich glaube, du kannst dir Gedanken darüber machen, was willst du, oder es steht am Anfang eines jeden Immobilieninvestments, mach dir Gedanken darüber, was soll das eigentlich für mich erfüllen.

00:08:42: Möchte ich jetzt Unternehmer sein, möchte ich viel Zeit damit verbringen oder will ich eben den Effekt, den Hebeleffekt, den Steuereffekt und vielleicht nach zehn Jahren oder mehr mal steuerfrei verkaufen.

00:08:56: Das finde ich ganz wichtig und das ist vorgelagert vor irgendwelchen, hey, du kannst nur, solltest nur ein B-Lagen kaufen, mehr Familienhäuser mit sechs Prozent Mietrendite, die renovierungsbedürftig sind.

00:09:06: Weil unter Umständen willst du gar nicht so tief in dieses Game einsteigen und vor allem in die Immobilie.

00:09:11: Das sollte sich jeder vorüberlegen, möchtest du die Immobilie eher als eine Art Aktie haben, sodass du nicht damit viel zu tun hast oder möchtest du die Immobilie betreiben.

00:09:21: Das heißt, neun Meter suchen, aktiv aufwerten, entwickeln.

00:09:25: oder nicht.

00:09:26: Das meine ich damit.

00:09:28: Du darfst nicht Sklave deiner Immobilie werden.

00:09:30: Wann passiert das?

00:09:31: Du kaufst eine Immobilie, die dir ganz viele Dinge abverlangt, die du erstes nicht geplant hast und auch nicht in deinem Lebensset abpassen.

00:09:39: Du willst Zeit mit deiner Familie verbringen oder möchtest sehr viel arbeiten oder möchtest eigentlich auch liquide Mittel lieber in den Aktienmarkt investieren, dann würde ich dir empfehlen, schau dich eher nach fertigen Produkten um.

00:09:55: Wenn du sagst, hey Immobilien liegt mir, ich habe Stärken im handwerklichen Bereich oder ich habe einen besonders guten Zugang zu günstigen Objekten, die vielleicht nicht fertig sind, habe aber Lust, was damit zu machen.

00:10:06: Dann würde ich eine andere Strategie wählen, die darauf abzielt eben auch damit zu arbeiten.

00:10:13: Bei Kapitalanlagen auch noch einen Tipp von mir darauf zu achten, dass die Mieten, die in dem Fall angesetzt werden, nachhaltig erzielbare Mieten sind.

00:10:23: Denn ich finde, eine Immobilie muss immer im Base Case funktionieren.

00:10:28: Das heißt für den, oder im Worst Case.

00:10:32: Wenn sie einfach ganz normal vermietet ist, ohne Steuervorteile, muss sie in dein Leben passen.

00:10:37: Du kannst ja trotzdem ein Sondervermietungsmodell machen, in dem du eine WG-Vermietung machst und dadurch sozusagen deutlich mehr Cashflow machst.

00:10:44: Du kannst auch über Restnutzungsdauer gut achten oder Denkmalabschreibung Steuervorteile ziehen.

00:10:53: Aber es darf nicht nur dann funktionieren.

00:10:55: Es darf nicht nur in diesem hindesigenden Case ein gutes Investment sein, sondern es muss auch ein gutes Investment sein oder zumindest ein akzeptables Investment, wenn der Steuervorteil nämlich in dem Fall, dass deine Steuerlast gar nicht mehr da ist oder wenn zum Beispiel durch Regularien höhere Mieten in der WG-Vermittung nicht mehr möglich sind oder vielleicht einfach nicht mehr.

00:11:18: die Nachfrage in diesem Mietkonstrukt da ist, dass es auch ganz normal möglich ist.

00:11:22: wenn ein durchschnittlicher Bürger in dieser Gegend dort eine Miete zu zahlen bereit ist, die dabei hilft, deine Rate eben auch zu decken.

00:11:32: Genau, das ist eigentlich in aller Kürze.

00:11:34: Wenn du dazu Fragen hast, dann kannst du mir wie immer kommentieren, egal auf welcher Plattform du hier gerade zuhörst oder zuguckst.

00:11:42: Und du kannst mir natürlich ein E-Mail schreiben an jasperatsteine-steuern.de, wenn es weiter für eine Frage gibt.