Dieses Objekt wird meine Meisterprüfung | Podcast | Ton Steine Steuern

00:00:00: Okay, heute in der Diastory.

00:00:01: Ich war wieder beim Notar.

00:00:03: Super geil.

00:00:04: Ich bin absolut aufgeregt.

00:00:06: Es ist ein Objekt.

00:00:08: Man muss sagen, es ist ein Projekt, das mich gar nicht schlafen lässt.

00:00:11: Und ich würde sagen, es ist meine Meisterprüfung.

00:00:14: Denn dieses Objekt, das finde ich auch so aufregend, hat eigentlich alles.

00:00:18: Erst mal in der Akquise, was super spannend ist, anzukaufen.

00:00:22: Es war auch so ein Objekt von ImmoScout.

00:00:26: fragen mich ja mal ganz viele, wie kommst du an die Objekte?

00:00:28: und es muss off-market sein und sonst ist das alles nichts auf ImoScout.

00:00:32: Nein, es gibt auch geile Objekte auf ImoScout und ich bin stolz, dass ich mal wieder vom Agler gekauft habe, weil ich ganz lange immer nur direkt gekauft habe und ich da ja dann, also Magler haben auch gute Objekte und die kaufe ich ja dann nicht, das ist blöd.

00:00:44: Dann ist es ein sehr gepflegtes Objekt und man kann aber auch den Dachgeschossausbau noch machen.

00:00:50: Das bedeutet, es hat eine energetische Komponente, weil wir die neuen Wohneinheiten, hoffentlich auch energetisch hocheffizient gestalten.

00:01:01: Ein Dachgeschossausbau an sich ist auch sehr cool, denn ich habe ihn noch nie gemacht.

00:01:08: Ich habe noch nie einen Dachgeschoss ausgebaut, selbst bei den Sanierungen, wo wir KfW sanieren haben und Aufteiler gemacht haben.

00:01:14: Wir haben von einem Dachgeschossausbau immer abgesehen, weil wir die Zeit nicht hatten und Angst verlangen Genehmigungszüge.

00:01:22: Jetzt ist es eh im Bestand.

00:01:23: Das heißt, wir können es.

00:01:25: ganz entspannt machen, so entspannt wie ich Sachen machen kann eben.

00:01:28: Und dann auch noch sehr geil.

00:01:32: Es ist ein sehr großes Kunststück, über fünfhundert Quadratmeter.

00:01:36: Und daneben ist ein Ehe, das sind zwei Geragen, das ist ein ehemaliger Getränkemarkt.

00:01:42: Und da sieht man in der Bauakte war eigentlich auch schon mal dasselbe Haus geplant.

00:01:47: Und da kann man einfach nochmal ein Haus in derselben Größe hinbauen.

00:01:52: Das heißt, wir haben und Die bestehenden Mieter, die bestehenden Mietverhältnisse sind teilweise noch sehr günstig.

00:01:57: Das heißt, es kommt auch das Thema Mietergespräche zum Tragen, Kaufmännische und bauliche Entwicklungen im Bestand.

00:02:04: Das heißt, dieses Projekt hat die ganze Klavier-Tour.

00:02:07: Deswegen würde ich sagen, wenn ich das gut mache.

00:02:10: Meistere dann ist das mein Meisterstück, weil es einfach so viel gleichzeitig abfragt und verlangt.

00:02:16: Und ich freue mich einfach sehr darauf.

00:02:18: Okay, aber ich würde jetzt direkt rein starten und erst mal die Geschichte erzählen, wie ich das Objekt überhaupt bekommen habe.

00:02:24: Denn so viele schreiben mir, immer Scout, da gibt es nichts, das ist viel zu teuer, das sind keine guten Objekte, aber ich sage auch immer bei immer Scout, also die Objekte sind ja nicht zum Spaß, die kauft ja auch irgendjemand.

00:02:38: Du darfst nur nicht davon ausgehen, dass sie zu genau dem Preis verkauft werden.

00:02:42: Hier in diesem Fall war es so, ich habe das Objekt schon... Ich konnte es nicht mehr hundert Prozent nachvollziehen, aber ich glaube im Februar diesen Jahres gesehen.

00:02:52: Es wurde mir gepusht in meinen Suchagenten und es war für eighthundert neun neun neunzigtausend Euro inseriert.

00:02:59: Und ich habe gleich gesehen, hey, an sich finde ich das Objekt geil.

00:03:01: Die Lage gefällt mir auch.

00:03:03: Es ist zwar jetzt keine super Top-Lage, aber ich kenne die Lage und ich verstehe sie und ich finde sie einfach gut.

00:03:08: Ich persönlich finde sie einfach sehr gut.

00:03:09: Und das wäre was für mich.

00:03:10: Ich habe kurz mal gerechnet, habe mir auch das Exposé kommen lassen, um mir die die einzelnen, also um das Objekt näher zu prüfen und habe aber gesehen, ist es viel viel zu teuer und habe mir gedacht, gehe ich jetzt diesen Weg besichtigen, dass es so weit weg und in der Regel ist es nicht so, dass sich Eigentümer nach dem ersten mal auf den Markt gehen, auf große Abschläge einlassen.

00:03:35: Deswegen habe ich sie erst mal wieder verworfen und dann kam jetzt, ich glaube, August kam es noch mal über den Sucheragenten für siebenhundert neunundneunzigtausend Euro.

00:03:47: Ich sehe wieder gepusht, habe gesehen, ah, das kennst du irgendwo.

00:03:51: Ich habe kurz geguckt, habe gesehen, ah, von achthundert neunundneunzig auf siebenhundert neunundneunzig.

00:03:57: Ergo, es hat eine gewisse Entwicklung, ein reife Prozess im Kopf des Eigentümers stattgefunden.

00:04:04: und dann habe ich gesagt, hey, mir gefällt das Objekt wirklich gut.

00:04:07: Ich besichtige es kurzfristig und ich habe auch ein schlechtes Gewissen, weil ich hier immer predige, weil ich dir immer predige fühle zu besichtigen, dass man dann gute Deals macht und ich wollte einfach mehr besichtigen.

00:04:16: Dann bin ich direkt los, habe es besichtigt und bei der Besichtigung war schon so, mir gefällt es richtig gut, weil ich muss sagen, ich habe, ich will nicht sagen noch nie, das weiß ich nicht mehr genau, aber ich kann mich nicht daran erinnern, dass ich ein Objekt besichtigt habe, das so gepflegt ist.

00:04:34: Das ist nicht neu, aber es ist sehr gepflegt im Keller.

00:04:37: alles aufgeräumt.

00:04:39: Ich würde sagen, man kann von Boden essen jetzt überspitzt, gesagt, ich war in den einzelnen Wohneinheiten, eine Wohneinheit ist leer, die wird jetzt durch den alten Eigentümer noch mit meinem Einverständnis vermietet.

00:04:50: Aber auch Ready To Go ist eine Küche drin, eine Tolle, die Böden, die Belege, ist das alles in Ordnung, kann man so weiter vermieten.

00:04:57: Ich habe fast alle Einheiten gesehen, ich glaube, ich habe drei oder vier von fünf Einheiten gesehen, bin mir gerade nicht ganz sicher und alles einheitlicher Standard.

00:05:06: Vorgarten, Die die Tonnen haben so ein extra Abstellbox vernünftig gepflastert, nicht verwildert.

00:05:14: Man sieht direkt, es ist sehr, sehr gepflegt.

00:05:16: Ich war auf dem Dachboden.

00:05:18: Dann sehe ich direkt im Dachboden.

00:05:19: Ist auch nicht so, dass die nochmal zurück zur Akquise genommen.

00:05:23: Wir haben die Besichtigung dann gemacht.

00:05:25: Und dann habe ich zu der Maglerin gesagt, die ich übrigens ganz toll finde.

00:05:30: Liebe Grüße nochmal.

00:05:32: von hier.

00:05:33: Das hat mir auch gut gefallen, weil kein Bullshit erzählt worden ist.

00:05:37: Es wurde einfach so präsentiert, wie es ist.

00:05:39: Es wurde nicht irgendwas schön geredet, sondern wir haben einfach uns ganz normal über die Fakten ausgetauscht, was ich sehr schätze.

00:05:46: Und dann sind wir aufs ins Dachgeschoss auch gegangen und ich habe direkt gesehen, da ist was möglich.

00:05:51: Ich habe beim Nachbarn gegenüber gesehen, dass da sind Glauben gebaut worden, aber in dem Dachgeschoss sind auch schon die Höhen da.

00:05:58: Es ist auch schon ein erster Innenausbau da, denn der Datastachgeschoss wurde schon genehmigt als Trockenraum.

00:06:04: Das wurde schon mal nachgenehmigt.

00:06:05: Das heißt, man fängt da auch nicht bei Null an.

00:06:07: In der umgebenden Bebauung ist es auch bereits umgesetzt.

00:06:11: Ein vergessenes Potenzial, was einfach noch niemand gehoben hat, was für mich für meine fixen Hohlstrategie natürlich perfekt ist, wo ich sage, ich kaufe ein Potenzial an und kann das eben noch entwickeln.

00:06:24: Super geil.

00:06:27: Jetzt muss ich mal kurz wieder den Faden finden.

00:06:31: Genau.

00:06:32: Gehen wir zurück in die Preisverhandlung.

00:06:34: Wir sind bei sevenhundert neunundneunzigtausend Euro.

00:06:37: Jetzt mit der Neuvermietung, kann ich sagen, sind die Netto-Kaltmieten.

00:06:42: Es war damals noch nicht ganz klar.

00:06:43: Da habe ich, glaube ich, noch mit drei, vier gerechnet.

00:06:46: Jetzt sind wir schon bei dreitausend siebenhundert Netto-Kalt.

00:06:51: Wenn ich das mal kurz nachrechne.

00:07:05: Und v.a.

00:07:13: den Quadratmeter nicht gut genug.

00:07:17: ist eine Rendite, die für einen Altersvorsorgekapitalanleger okay ist.

00:07:22: Für mich ist die Rendite nicht ausreichend, auch nicht als Anfangsrendite, weil ich Geld verdienen möchte und Geld verdienen muss.

00:07:30: Und mit dem Entwicklungspotenzial, was dabei ist, kann man sagen, ah, es geht vielleicht, aber der Quadratmeterpreis ist so, in einem Energiet, obwohl es gar nicht energetisch unserniert ist, es ist schon eine Fassadendämmung an der Seite und vorne passiert, also die Gaszentraltherme von Fissmann, es ist eigentlich schon gar nicht so schlecht, aber den Quadratmeter für eine Bestandsimmobilie in der Lage finde ich zu viel.

00:07:59: Ich habe gesagt, ich überleg mal und schreibe was zusammen.

00:08:06: Das Gute war, ich hatte ein anderes Projekt noch in der Pipeline, sodass ich sagen konnte, dass ich mich emotional noch so ein bisschen entfernen konnte.

00:08:13: Ich habe gesagt, okay, ich biete sixhundertdreißig tausend Euro an.

00:08:16: Sechshundertdreißig war das, glaube ich.

00:08:18: Und sehr gut auch von der Markelerin.

00:08:20: Ich habe ihr das geschrieben.

00:08:21: Ich habe übrigens nicht das Objekt schlecht geredet, sondern habe einfach meine eigene... Position dargestellt, warum ich diesen Preis bezahlen möchte.

00:08:29: Ich glaube, dass es sehr schlecht ist, darauf einzugehen.

00:08:32: Das ist aber schlecht, das ist schlecht.

00:08:33: Deswegen müssen wir die Abzüge machen.

00:08:35: Ich habe mich selbst erklärt und habe das Objekt gleichzeitig betont, dass ich das Objekt sehr gut finde und die Vorteile betont, um keinen Bruch, sondern eher eine Sympathie und eine Gemeinsamkeit.

00:08:46: Ich habe dazu geschrieben, weil es eben bei der Eigentümer auch die Geschichte des Hauses sehr lange im Familienbesitz gewesen, ich habe dazu geschrieben, dass ich mich freuen würde, Wenn ich mich in Zukunft um das Haus kümmern darf.

00:08:58: So, das empfinde ich auch so, sonst hätte ich es nicht so geschrieben.

00:09:03: Genau, aber das vielleicht noch mal als Tipp, wenn man in so eine Preisfandlung geht und sie hat dann direkt gesagt, das fand ich cool, ich geb das mal so weiter.

00:09:09: Dann haben wir direkt eine Rückmeldung bekommen, das sagte sie mir auch schon vor Ort, sie haben einen Gebot da liegen von siebenhundert.

00:09:18: Es gab wohl auch schon mehrere Gebote.

00:09:19: Nach den Notatterminen habe ich erfahren, dass es auch eins für achthundertfünfzig tausend gab, so aber die Finanzierung geplatzt ist.

00:09:25: Und dann habe ich gesagt, es ist ja alles schön und gut, aber ich kann kaufen.

00:09:27: Das ist noch in der Bankenprüfung.

00:09:29: Warum unterhalten wir uns dann eigentlich, wenn Sie ein höheres Gebot haben?

00:09:32: Dann würde ich jetzt, wenn Sie die Möglichkeit haben, für mehr zu verkaufen.

00:09:35: dann verkaufen sie doch für mehr.

00:09:36: Ich bin in der Lage und willens diesen Kaufpreis anzubieten.

00:09:41: Und wenn mir wurde dann gesagt, man möchte mindestens siebenhunderttausend eigentlich haben, da habe ich gesagt, ja, das geht nicht so richtig.

00:09:48: Nee, sie schrieb siebenhundertfünfzehntausend wollen sie haben.

00:09:52: Und er würde ungern unter siebenhundert verkaufen, wo ich dann gesagt habe, ah, okay, ungern unter siebenhundert.

00:09:57: Das heißt, es gibt eine Verhandlungsbereitschaft.

00:09:59: Ich habe sechs Achtzig angeboten.

00:10:01: Und dann war er so, ah ja, nee, noch nicht so richtig.

00:10:03: Und dann wurde mir, er kam als Gegenangebot sechs fünfundneunzig.

00:10:08: Da habe ich gesagt, ja, hätte man natürlich, ich war schon kurz davor anzunehmen.

00:10:12: Da habe ich gesagt, hm, kann man ja noch ein bisschen weiter machen.

00:10:15: Und es war auf dem Sonntag, also es ging alles sehr, sehr kurzfristig.

00:10:20: Und dann hatte ich die Markelin auf den Sonntag angefangen.

00:10:22: Ich war auf dem Weg zum Weinfest.

00:10:24: Ich hatte sie nicht erreicht, sie rief mich zurück auf den Weinfest.

00:10:26: Auch coole Geschichte für mich persönlich.

00:10:29: Und dann rief sie an, da sah ich, ich kann gerade nicht so gut reden, hier ist es laut.

00:10:33: Ich bin auf dem Weinfest und dann kam sie aufs Weinfest, quasi die Idee hatte.

00:10:37: Dann, ich glaube, sie hatte auch gehofft, mich zu treffen.

00:10:39: Aber es war ein Fest vor groß und stand dann plötzlich neben mir.

00:10:42: und dann haben uns bei six, neunzig die Hand gegeben.

00:10:44: Danach habe ich ihr noch mein Notar geschickt, alles, das hier direkt Montagmorgen den Kaufvertrag.

00:10:49: machen kann, in der Verhandlung habe ich mich übrigens auch darauf gestützt, dass ich ein Objekt in besserer Lage habe und wenn ich den höheren Preis bezahle, dann bin ich dabei einer ähnlichen Rendite, dann macht es keinen Sinn für mich, in dieses Objekt zu investieren.

00:11:04: Das waren jetzt mal so grob die Argumente.

00:11:06: Und was natürlich noch dazu kommt, ist diese große Garage, da nehmen die es zwar aktuell vermietet, noch für fünf Jahre.

00:11:15: Ich denke, dass man da, falls wir schneller sind, in Bremen haben wir sehr lange Genehmigungszeiten.

00:11:20: Mal als Beispiel, ich habe mal eine Balkon-Genehmigung gehabt, die hat mich nur ein Balkon, ein stender Balkon, vierzehn Monate.

00:11:28: Deswegen würde ich mich auch nie auf so ein Potenzial verlassen.

00:11:31: Das Objekt muss auch so funktionieren und wir steigen aber jetzt natürlich ein in die Planung.

00:11:37: Ich weiß noch nicht, eigentlich baue ich für den Bestand.

00:11:40: Ich wollte aber eigentlich immer auch mal ein Neubau aufteilen und dann vielleicht über Instagram verkaufen oder so, denn wir haben ja parallel auch ein Neuberprojekt für den Bestand am Chiemesee.

00:11:51: Genau, und das ist natürlich dann auch ultra spannend für mich.

00:11:54: Wir waren dann beim Notartermin, haben dann noch ein paar Sachen ausklar büstert, dann habe ich auch erfahren, dass es tatsächlich diese anderen Angebote gab.

00:12:01: Aber was, glaube ich, gut gelaufen ist, ist, ich habe die Möglichkeit, sehr kurzfristig zu finanzieren, dass ich sagen kann, hey, bei mir ist alles ready.

00:12:11: Let's go.

00:12:11: Jetzt, wir brauchen nicht noch fünf Wochen Maden.

00:12:13: Ich möchte mich jetzt entscheiden und habe da entsprechend Druck gemacht.

00:12:16: Was mir entgegenkam, ist, dass der Eigentümer schon die Erfahrung gemacht hatte, dass eine Finanzierung vorher geplatzt ist.

00:12:23: Deswegen konnte ich diesen Schmerzfunk... natürlich auch ganz gut anspielen.

00:12:27: Und es ist auch so, wenn jemand länger in der Bankenfinanzierung in der Prüfung ist, ist es nicht gesagt, dass die Finanzierung dann tatsächlich auch funktioniert.

00:12:35: Er hat sich dann für den Spatz in der Hand statt die Tabe auf dem Lach entschieden und wir konnten den Deal abschließen.

00:12:42: Mittlerweile ist in Abstimmung mit mir.

00:12:44: Ich glaube, wir waren vor zwei Wochen beim Notar die Einheit bereits.

00:12:49: vermietet.

00:12:49: Wir treffen uns nächste Woche mit dem Planer vor Ort, gucken uns das Dachgeschoss an und gucken, was da möglich ist, um möglichst schnell dort, falls ein Bauantrag notwendig ist.

00:12:59: Ich finde, aufgrund der Aktenlage könnte es sein, dass da vielleicht eine Genehmigung auch schon ergangen ist.

00:13:03: Das werden wir dann beurteilen.

00:13:05: Aber das wir schnell in die Planung gehen und ich möchte sehr schnell das Dachgeschoss ausbauen.

00:13:09: Das ist mein Plan.

00:13:09: Es gibt zwei Einheiten, die verhältnismäßig wenig Miete bezahlen.

00:13:14: Hier möchte ich gerne in Mieter Gespräche gehen.

00:13:16: Sobald der Kaufkreis bezahlt ist, um die Miete dort immer einvernehmen zu erhöhen und zu sehen, was sich für die entsprechende Mietparteien auch machen kann.

00:13:25: Die Eigentümer oder die Mieterstruktur ist sehr homogen und sehr sehr positiv.

00:13:30: Das ist mir auch bei der Besichtigung schon aufgefallen.

00:13:34: Wenn ich dann das bestehende Gebäude entwickelt habe, also das Dachgeschoss ausgebaut und die Mieten entwickelt habe, dann möchte ich den Neubau angehen.

00:13:44: Die Planung werden wir natürlich aufgrund der Voraussichtlichen Langgenehmigungszeiten jetzt schon vorantreiben, zumal.

00:13:53: Und das ist natürlich total cool, weil ich das zum Blick habe, weil wir jetzt den Neubau in Übersee starten, dass der Kredit, der KfW-Kredit, ich glaube, Programm, zweieinhalbundneunzig, klimafreudliches Wohnen im Niedrigpreissegment, ist ein Förderprogramm für günstige Kredite bis zu hunderttausend Euro Kreditsumme pro Wohneinheit.

00:14:16: Für kleine Einheiten geht es darum, dass eine Mindestanzahl an Zimmern da ist, also ein Flächeneffizient, also es wird Flächeneffizienz belohnt.

00:14:24: Und da waren die Konditionen, je nach Laufzeit des Kredites, ein Prozent, zwei Prozent und Ende zwei Prozent und die sind über Nacht gedroppt.

00:14:34: Auf Laufzeit zehn Jahre sind wir jetzt bei elf bis fünfundzwanzig Jahre sind wir bei null Komma vier drei und die höchste Stufe ich weiß jetzt läuft es hat nicht auswendig sind wir bei null Komma sechs drei was natürlich mit der Sonderabschreibung Gepart mit diesen wirklich.

00:14:52: das Geld ist geschenkt und wir kommen mit den hunderttausend Euro nicht Aus für eine wohneinheit.

00:14:59: aber dann im mischt es wird ein sehr günstiger Zins sein wird es sowohl falls wir uns für den Abverkauf entscheiden, für den kaufenden Kapitalanleger ein extremer Steuercake sein in Verbindung mit dem sehr, sehr günstigen Kredit oder wenn wir es für den Bestand bauen, ist es natürlich für uns ein mega krasser Steuercake und auch sehr geil wegen des sehr günstigen Kredits.

00:15:20: Deswegen, ich bin total gespannt, ich freue mich da drauf und freue mich auch darauf, weil es ein sehr abwechslungsreiches Projekt ist, man kann einen richtigen Plan machen und das Ding, also wird es Bestandsgebäude in meiner klassischen Strategie Fix and Hold entwickeln.

00:15:34: Dafür ist es sehr gut geeignet.

00:15:36: und dann noch Neubau dazu machen.

00:15:38: Genau in der Zeit, wo jetzt der Neubau, ich habe so das Gefühl, dass die Bundesregierung den Bautur, wo jetzt wirklich angeschmissen hat.

00:15:44: Ich weiß nicht, warum die Zinsen so gedroppt sind in dem Bereich.

00:15:48: Der Markzins geht ja eigentlich eher hoch aktuell, dass wir dann auch den Neubau dort realisieren können, just in time sozusagen.

00:15:58: Wenn du, ich habe es schon wieder vergessen, wie in jeder Folge, zwischendrin mal zu sagen, wenn dir gefällt, was du hörst oder wenn du dich für die Themen interessierst, für die Deals, für das Thema Restnutzungsdauer, für alles, was ich über in Bestand investieren denke und meine und erlebe, dann abonnier bitte diesen Kanal.

00:16:17: Wenn du Fragen hast und vor allem wenn du Ideen hast, spezielle Themen, ganz viele machen das schon.

00:16:22: Und dann kann ich mich dazu zurückmelden oder kann vielleicht eine Podcast-Folge dazu machen.

00:16:28: Ich kann jetzt nicht so super spezifisch bis ins letzte Teil dann beraten.

00:16:32: Teilweise geht es auch nicht in steuerliche Fragen.

00:16:34: Ich bin kein Steuerberater.

00:16:36: Aber ich kann Podcast-Folgen dazu machen und kann vielleicht auch direkt den einen oder anderen Impuls geben.

00:16:42: Dann kannst du entweder kommentieren, das ist gut für das Video.

00:16:45: Wenn du wirklich eine Antwort haben willst, dann ist es besser, wenn du mir eine E-Mail schreibst, Jaspal Stein im steuern.de.

00:16:49: Ich freue mich von dir zu hören.

00:16:51: Und freue mich, wenn du abonnierst dabei bist und mir Feedback zu dem gibst, was ich immer.