Warum muss ich eigentlich Immobilien kaufen? | Podcast | Ton Steine Steuern

00:00:00: Warum in Immobilien machen?

00:00:01: Ich mache ja aktuell und da bin ich sehr, sehr gespannt drauf, der die Beta-Gruppe startet.

00:00:06: Das ist eine Initiative, die ich auf Instagram gestartet habe.

00:00:09: Wenn mich immer wieder Leute ansprechen, hey, gibt es du irgendeine Dienstleistung an?

00:00:13: Machst du irgendwas, um Leuten zu helfen, in Immobilien mit Immobilien zu starten oder mit Immobilien größer zu werden?

00:00:20: Hast du irgendwie ein Angebot über den Free Content hinaus?

00:00:23: Deswegen habe ich jetzt die Beta-Gruppe gemacht.

00:00:25: wo ich mit zehn ausgewählten Leuten, die sich da beworben haben, in verschiedenen Live-Calls darüber spreche, was, wie man in dem Mobilien startet und das Ganze, die Ergebnisse daraus für ich einen Online-Kurs packen.

00:00:38: Und ich bereite jetzt gerade das erste Meeting vor und... ich mache natürlich einfach so das was ich tue den ganzen tag und jetzt überlege ich wie kann ich das systematisch aufbauen damit das für dich oder für andere menschen zugänglich ist?

00:00:51: und dabei ist mir aufgefallen auch und ich mache das immer so an meiner eigenen immobilien reise weil ich habe auch mal irgendwie angefangen und heute ist ganz anders als früher was ich ganz wichtig finde ist die motivation.

00:01:01: warum willst du überhaupt in immobilien investieren?

00:01:04: und abgegrenzt davon, warum musst du in Immobilien investieren?

00:01:09: und wie kann sich das Ganze auch verändern?

00:01:12: und darauf will ich heute eigentlich eingehen.

00:01:15: Das ist für mich ganz wichtig, weil darauf entscheidest du auch, was für Objekte du kaufst, welche Strategie du machst, wie viel Zeit du da rein bringst etc.

00:01:27: Und ich würde jetzt mal mit dem notwendigen Part anfangen, denn ich bin der festen Überzeugung davon, dass jeder eins, zwei, drei, vier Eigentumswohnungen kaufen muss, wenn er die Möglichkeit dazu hat.

00:01:39: Und ich glaube, die Möglichkeit hat man, wenn man irgendwie netto Einkommen von zweieinhalb, tausend Euro hat.

00:01:45: oder wenn man zweitausend Euro hat, dann könnte man vielleicht noch einen Nebenjob machen oder dreitausend Euro in dem, in der Range, nämlich um Altersarmut vorzusorgen.

00:01:58: Ich persönlich habe mich auch in den Real Neulich wieder damit auseinandergesetzt.

00:02:01: Hundert zehn Milliarden Euro jedes Jahr aus dem Bundeshaushalt der irgendwie, keine Ahnung, also zehn Prozent des Bundeshaushalts gehen rüber in die Rentenkasse.

00:02:10: Und das wird durch die demografische Verteilung wird es immer mehr.

00:02:15: Und es fehlen, glaube ich, dreißig Milliarden Euro im Bundeshaushalt eigentlich.

00:02:20: Hundertzehn Milliarden Zweck entfremden wir für die Rentenkasse und das wird ständig mehr, so dass wir sehen, dass das auf eine Situation hinausläuft, die in Zahlen rein faktisch nicht funktionieren kann.

00:02:32: Es kann einfach nicht funktionieren.

00:02:35: Das bedeutet entweder wird irgendwann Geld gedruckt, dann entwertet es.

00:02:39: Es ist auch keine Lösung, aber das Problem muss gelöst werden und ich sehe keine Lösung in Sicht.

00:02:44: Deswegen musst du selber was für deine Altersvorsorge tun.

00:02:47: Viele tun das im Rahmen von Rista Wände oder von ETF sparen.

00:02:52: Ich finde es auch gut, wenn man verschiedene Dinge tut, um das Risiko zu streuen.

00:02:56: Ich habe für mich alles durch.

00:02:59: Und gerade Versicherungsprodukte ist.

00:03:02: meine Erfahrungen sind durch die Kosten sehr, sehr teuer.

00:03:05: Beim ETF-Sparen oder beim Aktien-Sparen, wenn man das selber macht, kann das auch sehr, sehr günstig sein.

00:03:11: Allerdings kann man hier den Hebeleffekt nicht nutzen.

00:03:13: Das bedeutet, kannst immer nur mit deinem eigenen Geld arbeiten.

00:03:17: Bei einer Immobilie ist es so, du kannst in einen Sachwert investieren, den du in vielen Fällen auch kontrollieren kannst.

00:03:27: der Zinsen, nämlich Miete, generiert, kannst auch ein Zins auf fremdes Geld verdienen und darauf auch ein Spread machen.

00:03:34: Das ist einer der großen Hebel, also ist ja eben der Hebeleffekt, aber einer der großen Möglichkeiten, warum was Immobilien so unvergleichlich macht.

00:03:43: Und das ist, wenn du jetzt noch nicht in Immobilien gestartet hast, ist das der Grund, warum du auf jeden Fall in Immobilien machen musst.

00:03:52: So, das ist das Muss.

00:03:54: Also nochmal auf den... Start des Podcasts, warum sollst du in den Mobilien investieren?

00:04:00: Das ist der erste Grund, wenn du dich für Mobilien sonst nicht interessierst, da keine Liebe für hast, mach es trotzdem, guck, dass du dich mit ein paar kleinen Objekten absicherst.

00:04:10: Und dann ist ja auch immer die Schwierigkeit, in das Thema hineinzukommen, weil man sieht auf Instagram tolle Renditen.

00:04:19: viele tolle Tipps, die man machen soll, was eine Immobilie können muss, dann geht man in den Immobilien-Scout, sieht, oh, das funktioniert alles nicht und man ist entmutigt.

00:04:26: Ich selbst habe in den Falle in den Falle in den Falle in den Falle in den Falle in den Falle in den Falle in den Falle in den Falle in den Falle in den Falle in den Falle in den Falle in den Falle in den Falle in den Falle in den Falle in den Falle in den Falle in den Falle in den Falle in den Falle in den Falle in den Falle in den Falle in den Falle in den Falle in den Falle in den Falle in den Falle in den Falle in den Falle in den Falle in den Falle in den Falle in den Falle in den Falle in den Falle in den Falle in den Falle in den Falle in den Falle in den Falle in den Fall.

00:04:48: Da darfst du dich auch gar nicht mit richtigen Investoren messen, weil wenn du zu Altersvorsorgezwecken investierst, finde ich es vollkommen okay, wenn du ein Objekt kaufst, das nicht die perfekte Rendite hat, was aber eher ein fertiges Objekt ist, also fertig im Sinne von vollendet.

00:05:08: Da es gut funktioniert, was wenig Störungen.

00:05:12: hat, was einfach so durchläuft, was eher so Richtung Passives Einkommen läuft und man nicht viel von hört, wo vielleicht eine Hausverwaltung drauf ist, die sich um den kleinen Kram kümmert mit dem Mieter, wo du einfach wenig Kontakt hast.

00:05:23: So habe ich zum Beispiel auch angefangen.

00:05:25: Aufdruck meines damaligen Finanzberates vielen, vielen Dank Thomas, dass ich einfach ein Wohnung und ein Haus gekauft habe und noch ein Haus dann und dann gemerkt habe, ah irgendwie ist es auch einfach.

00:05:38: Und dann lief das, glaube ich, zwei oder drei Jahre und dann dachte ich, hey, das ist passives Einkommen.

00:05:43: Ich kauf ganz viel, weil ich hatte nie mit den Immobilien tatsächlich zu tun und habe dann eher cashflow orientiert gekauft und habe dann bessere Renditen generiert und habe dann schmerzlich am eigenen Leib erfahren, dass man mehr Rendite für mehr Risiko bekommt.

00:05:59: Das waren dann eher unfertige Objekte, wo ich dann Arbeit investieren muss, damit sie sich entwickeln oder wo es Lageabstriche gab oder baulich, was nicht mehr ganz in Ordnung war, wo man dann einfach häufiger was hört.

00:06:16: Und das ist dann ein Unterschied.

00:06:19: Ich war dann erst mal total enttäuscht, weil ich dachte, da hört man ja eigentlich nichts.

00:06:24: Und wenn man jetzt nochmal auf die Strategie geht, du willst eine Kapitalanlage, willst einfach fürs Alter vorsorgen, ist es okay, nicht die ganz tollen Renditen zu machen und die darfst du auch nicht erwarten.

00:06:36: weil wenn du ein eher fertiges Objekt hast, dann hat die Arbeit, dass es fertig wird, die man anders schon für dich erledigt und hat dafür natürlich auch Geld bekommen und eine Marge und die steht dir dann eben nicht zur Verfügung.

00:06:47: Wenn du dann merkst, so war das bei mir, ey das Thema Immobilien finde ich eigentlich ganz gut, mir macht das Spaß.

00:06:54: Ich möchte da ein bisschen größer rein und dann musst du es auch positive Cash losbringen und irgendwie will ich da ein Schwungrad aufbauen, dann Gehst du wieder anders an die Sache.

00:07:05: und wenn du mit Kapitaler Lage gestartet hast und da das nicht total versammelt hast, was ich habe da schon mal eine Folge zu gemacht.

00:07:12: Zu viel kann man da aus meiner Sicht nicht falsch machen, wenn man wesentliche Punkte berücksichtigt, dann kannst du deine Strategie einfach umstellen.

00:07:22: Und das wäre dann so, dass du weiterhin natürlich deinen Hauptjob hast.

00:07:25: Ich kann wirklich nur davon abraten, zu früh aus dem Hauptjob weg zu gehen.

00:07:31: Du würdest dann anfangen natürlich eher unfertige Objekte zu kaufen und diese dann zu entwickeln und dann hast du mehr Rendite, du fängst dann an zum Beispiel bauliche Maßnahmen durchzuführen, Sanierungen durchzuführen, du kaufst Sachen günstiger und fängst an Handwerkerkontakte aufzubauen und dann Einheiten auch aufzuwerten und nimmst dann diesen und du kaufst dann eher unfertige Objekte.

00:08:00: dann will mir zum Beispiel was Tolles saniert es an der Winke schon ab, weil da kann ich kein Geld mehr verdienen für mich, weil ich möchte eben diesen Wertschöpfungsschritt mitmachen.

00:08:10: Und dann gehst du eher auf diese Objektor.

00:08:13: Das bedeutet aber auch mehr Arbeit.

00:08:14: Deswegen finde ich sie auch ungeeignet für einen Kapitalanleger, der einfach sagt, ich will meine drei, vier Wohnungen haben und will dann Ruhe haben.

00:08:22: Es ist einfach nur ein Baustein in meiner Altersvorwahl.

00:08:26: So, und dann gehst du in diesen Weg und dann kann es natürlich sein, dass du sagst, hey, mein Hauptjob mit Immobilien überhaupt nichts zu tun.

00:08:34: Aber der verschafft mir eine gute Bonität.

00:08:36: Der verschafft mir das Kapital, das ich zum Leben brauche.

00:08:40: Ich spare noch etwas ab und meine Immobilien, das, was ich da einnehme, das reinvestiere ich wieder und freut auch noch einen Teil aus meinem Hauptjob.

00:08:48: und baue mir eine sehr, sehr gute Altersvorsorge auf oder eine Alternative für in ein paar Jahren, falls mein Hauptjob nicht mehr funktioniert oder ich mal nicht mehr will oder vielleicht ein bisschen früher in Rente möchte.

00:08:59: Da gibt es ganz viele, die bauen dann gerade, wenn es in inflexiblen Jobs ist, in hoch bezahlten Jobs, die bauen dann wirklich ein beachtliches Portfolio auf.

00:09:09: Dann gibt es aber auch noch die Sorte und wenn man da Feuer fängt, dass du dann sagst, hey, Eigentlich will ich das den ganzen Tag machen.

00:09:19: Und ich glaube, der größte Fehler, den du machen kannst, ist zu sagen, hey, ich kaufe dann ganz schnell Objekte, ob ich es probiert.

00:09:25: Ich würde sagen, es war ein Fehler.

00:09:27: Also schnell Objekte anzukaufen ist kein Fehler, schnell zu wachsen, das kann gut sein.

00:09:32: Ich würde es im Nachhinein, glaube ich, anders machen.

00:09:34: Ich wäre ein bisschen selektiver, was die Objekte angeht.

00:09:38: hätte vielleicht ein bisschen anders ausgewählt, aber sei es so, dann kann ich an anderer Stelle nochmal darauf eingehen.

00:09:42: Das soll hier nicht Thema sein.

00:09:44: Aber ich habe gesagt, ich will keine Haupttätigkeit mehr haben, sondern ich will von den Rückflüssen meiner Immobilie leben.

00:09:50: Und das ist sehr schwierig, weil selbst wenn das funktioniert und du viele Mieteinnahmen hast und da auch was übrig bleibt.

00:09:57: Bist du irgendwie nicht mehr investierfähig, weil du musst natürlich auch was für in Standhaltung zurücklegen.

00:10:02: Du hast vielleicht mal ein Leerstand zwischen zwischen zwei Vermietungen.

00:10:07: Das kostet dann alles Geld und das steht dir dann, du verbrauchst aber viel deines Cashbrows ja dann auch für Leben.

00:10:12: und auch in der Bankenfinanzierung wird das komplizierter und dann kann es sein, dass du dann eben das... Da auch dein Auskommen hast, aber nicht weiter wachsen kannst.

00:10:21: Du kannst keine zusätzlichen Einheit kaufen.

00:10:23: Du kannst vielleicht keinen Flip machen.

00:10:24: Dir fehlt der Cash.

00:10:26: Du hast zwar Vermögenswerte und die entwickeln sich vielleicht auch gut, weil du eine gute Tilgung hast, aber du bist unbeweglich.

00:10:32: Und deswegen würde ich sagen, wenn du für das Thema Immobilien brennst.

00:10:37: Und das habe ich irgendwann, ich habe dann angefangen zu sagen, hey, ich und auch aus dem Gefühl heraus, ich habe damals auch Projekte entwickelt.

00:10:46: Die Rückflüsse aus Immobilien sind ja sehr schwergängig und auch wenn du was handelst und sanierst und verkaufst, du hast ja erstmal nur Auszahlung, brauchst du die ganze Zeit Cash, denn nach einem Jahr kommt dann auf einmal alles wieder zurück, aber in der Zwischenzeit ist es gebunden.

00:11:01: Und ich habe damals gesagt, hey, ich konnte Gebäudevisualisierung machen, weil das finde ich ganz cool.

00:11:07: Ich mache jetzt einen Auftrag und in zwei Wochen habe ich geliefert und hab Geld.

00:11:12: Und ich kann jetzt zehn Leute anrufen.

00:11:15: und mehr Geld machen.

00:11:16: Ich kann aber jetzt nicht zehn Immobilien kaufen, die morgen da sind und sofort mehr Geld machen.

00:11:21: Das ist diese Unmittelbarkeit, diese Kurzfristigkeit fehlt bei Immobilien, auch wenn man sie handelt, allein durch die Transaktionsumstände, Grundbuch etc.

00:11:31: Deswegen würde ich dir raten, wenn du dann irgendwann in dieser Evolutionstufe bist, in dieser Motivationsstufe und wenn du nur Altersvorsorge machen willst, dann musst du gar nicht darüber nachdenken.

00:11:41: Aber wenn du dafür Feuer fängst, dann würde ich mir einen Job suchen, der auf dein Investor einzahlt, der dich quasi nah an deinen Stoff bringt, auf den du Bock hast.

00:11:51: Und da ist für mich eigentlich ganz vorne, also viele machen dann Makler.

00:11:55: Ich persönlich finde Makler sein nicht so cool.

00:11:58: Also für mich scheidet das aus.

00:12:00: Ich möchte... wenn dann immer als Eigentümer verkaufen.

00:12:04: Was ich super spannend finde, wo mit dem Gedanken, mit dem ich immer spiele, ist nochmal Hausverwaltung, weil man kann ganz nah an Immobilien dran sein.

00:12:13: Man kann über die Hausverwaltung ganz viel Netzwerk machen mit Handwerkern, was dann auch für den eigenen Bestand hilft.

00:12:20: Die Eigentümer... die du betreust.

00:12:23: In deiner Verwaltertätigkeit wenden sich vielleicht irgendwann mal an dich, wenn sie verkaufen wollen, sodass du das Objekt abkaufen kannst.

00:12:28: Und du kannst dann auch das Objekt kaufen, was du dann schon länger kennst aus der Verwaltung.

00:12:32: Und es sind planbare Einnahmen.

00:12:35: Das ist ja wie ein Abo-Modell, du hast einen Verwaltervertrag, das ist wie eine Miete.

00:12:39: Du kriegst ja quasi ein Teil der Miete dann.

00:12:41: Und es ist sehr gesucht, gute Verwalter gibt es wenig.

00:12:44: Deswegen finde ich das eigentlich eine ganz gute Idee.

00:12:47: Oder du arbeitest in der Immobilienfinanzierung.

00:12:51: oder bist Sachverständiger für Immobilien, fängst diesen Weg an, vielleicht erst nebenberuflich, um ihn dann irgendwann hauptberuflich zu machen.

00:12:58: Aber ich würde dann immer noch ein Dienstleistungsgeschäft nebenher betreiben, ein Brot- und Buttergeschäft, das es dir ermöglicht, ein Lebensunterhalt zu bestreiten.

00:13:07: Und wo du in der Finanzierung auch zeigen kannst, ja, ich hänge nicht nur von den Immobilien ab und du bist einfach deutlich beweglicher.

00:13:17: die Immobilien, nur mit Immobilien zu arbeiten.

00:13:19: Du neigst dazu, dann illiquide zu werden und wenig Cash zu haben, auch wenn alles funktioniert.

00:13:24: Deswegen ist es gut, ein Dienstleistungsgeschäft zu haben, was kurzfristige Erlöse bringt.

00:13:31: Genau, das sind eigentlich so diese drei Evolutionstufen.

00:13:36: Ich fasse es nochmal zusammen.

00:13:37: Kapitalanleger.

00:13:39: Als Kapitalanleger kannst du eher fertige Objekte kaufen.

00:13:41: Du willst keine Kopfschmerzen haben, dann können die Objekte aus meiner Sicht auch weiter weg von deinem Bohnort sein.

00:13:46: Wenn du anfängst zu sagen, du möchtest Wertschöpfung mit Immobilien betreiben, dann kaufst du eher Unfertige.

00:13:53: Du fängst an Handwerker-Netzwerk aufzubauen.

00:13:56: Du entwickelst eine andere Strategie.

00:13:58: Dann würde ich auch immer vor Ort Objekte empfehlen oder in Schlachtstanz maximal eine Stunde Fahrzeit.

00:14:05: Und wenn du dann sagst, du willst full-time Investor werden, full-time Investor an sich, das klingt total geil.

00:14:14: Die meisten... die ich kenne, also wenn du nicht aus einer anderen, aus einer anderen Ding wirklich viel Cash mitbringst, würde ich behaupten, so richtig full-time Investor leben.

00:14:24: Es ist erst möglich, nachdem du die ersten steuerfreien Exits hattest und wirklich mal auch viel Liquidität auf einmal freigesetzt hast.

00:14:32: Ansonsten mein Tipp, nicht zu früh mit dem Hauptjob aufhören, lieber noch eine Tätigkeit suchen.

00:14:40: die dir Spaß macht und die dich erfüllt und vielleicht, wenn Immobilien deine Leidenschaft sind, da nah dran sind.

00:14:46: Aber ich habe neulich mit zwei ganz interessanten Leuten gesprochen und die haben gesagt, sie würden die Haupttätigkeit erst aufhören, wenn sie hunderttausend Euro freien Kischlo pro Monat aus Immobilien haben, um weiter Projekte machen zu können, weil die brennen für Projekte und das ist sonst nicht möglich.

00:15:08: hochgegriffen und die spielen auf einem sehr, sehr, sehr hohen Niveau, würde ich sagen.

00:15:13: Aber im Kern ist es so, es muss viele Überschüsse geben, bis man dann oder es geht dann auch erst über die Zeit, wenn die Immobilien runtergetilzt sind, damit die Beweglichkeit eben bestehen bleibt.

00:15:25: Jetzt habe ich schon wieder vergessen dir zu sagen, das finde ich das alles total interessiert.

00:15:28: Du den Kanal am besten sofort abonnierst, egal auf welcher Plattform du gerade bist, bei YouTube, bei Spotify, bei Apple Podcast, würde mich sehr freuen.

00:15:37: Wenn du Fragen hast, du kannst dich natürlich kommentieren.

00:15:39: Noch besser wäre es, wenn du mir eine E-Mail schreibst an jasperadsteine-deuern.de.

00:15:43: Dann komme ich da sehr gerne drauf zurück.

00:15:46: Freu mich, wenn wir uns das nächste Mal wiedersehen.