Gedankenexperiment: Wie würde ich nochmal mit Immobilien starten? | Ton Steine Steuern

00:00:00: Okay, wir machen heute einen Gedankenexperiment.

00:00:02: Das Ganze war nicht meine Idee, sondern die Idee von Felix aus Aachen.

00:00:06: Vielen Dank dafür.

00:00:07: Und zwar meinte er, ey, der Podcast, das ist alles super spannend und interessant, aber es ist mehr so für Profis.

00:00:14: Und er selbst steht noch am Anfang seiner Investorenkarriere, hat noch kein Objekt gekauft und hat mich gebeten, mal darüber nachzudenken, wie wäre es, wenn ich heute von neuem Anfang würde.

00:00:25: Was würde ich machen, wie würde ich es machen, hat mir ein paar konkrete Fragen dazu gestellt.

00:00:30: drum soll es heute gehen.

00:00:32: Ich bin Jasper, ihr hört Turnsteine steuern, ihr kennt mich und ich würde vorschlagen, wir starten jetzt einfach direkt in die Folge.

00:00:40: Let's go.

00:00:41: Also, ich erlebe es ja ganz häufig und viele Leute wenden sich an mich mit dem Wunsch in den Mobilien zu investieren, häufig mit dem Gedanken oder mit dem Glaubenssatz, dass das früher besser ging als das heute ging.

00:00:56: Es ist natürlich so, dass Mobilien fortlaufend gekauft werden, weil sonst würden ja die Preise einbrechen.

00:01:02: Das heißt, es gibt auch lohnenswerte Invests und auch in den heutigen Marktbedingungen, die sicherlich andere sind als vor fünf Jahren, gibt es Möglichkeiten und gute Strategien.

00:01:12: Ich finde, es ist jeden Tag ein guter Tag, um anzufangen.

00:01:16: Ich glaube, was es so schwierig macht ist, es gibt ja so einen Phänomen, dass man sagt, okay, everything is obvious once you know the answer.

00:01:26: Das bedeutet im Nachhinein, die Invest von vor fünf Jahren, die funktioniert haben, da ist dann klar, ah, das war todsicher und da konnte man das noch machen.

00:01:36: Heute ist das ja nicht mehr so klar.

00:01:37: Das war aber damals auch nicht klar.

00:01:40: Es liegt einfach heute daran, dass die Invest funktioniert haben und die legitimieren sich sozusagen selbst.

00:01:47: In der Immobilienvestition ist wie in allen anderen Dingen die noch nicht geschehen sind, ein gewisser Grad an Unsicherheit drin.

00:01:56: Aber die Marktumgebungen sind an sich gut.

00:01:59: Und ich würde jetzt gerne einmal auf die Fragen eingehen, die Felix mir gestellt hat.

00:02:04: Die finde ich nämlich ganz gut.

00:02:05: Und zwar wäre das zum Ersten.

00:02:07: Wie würdest du die Rentabilität eines Objektes prüfen und berechnen?

00:02:13: Ich mache das eigentlich ganz einfach.

00:02:15: Ich mache keine großen Excel-Tapeten.

00:02:17: Ich entscheide nach, nach der klassischen Faktorbetrachtung.

00:02:23: Also wie viel Jahresnettokaltmieten brauche ich, um den Kaufpreis zurückzubezahlen.

00:02:30: Und was dabei ein guter Wert ist, das mache ich von der Lage abhängig und von dem Objekt.

00:02:36: Für sehr schlechte Lagen oder schlechte Bausubstanzen möchte man einen niedrigeren Kaufpreis haben im Verhältnis zu den Mieten, die man einnimmt, weil man kriegt Rendite für Risiko und in schlechten Lagen gibt es grundsätzlich ein höheres Risiko des Leerstands.

00:02:54: Und in schlechten Substanzen hast du das Risiko von Enstandhaltungsmaßnahmen.

00:03:00: Deswegen muss es dort weniger Kaufpreis im Verhältnis zur Jahresnetto-Kaltmiete geben.

00:03:07: Ich würde sagen, so ein Standardobjekt in Bremen, Bremen ist eine Belage bis Faktor-Seventeen.

00:03:13: Also wenn wir ... hunderttausend euro jahres netto kalten mieter haben könnte man die mit siebzen multiplizieren?

00:03:20: wäre dann bei einem kaufpreis von eins kommer sieben millionen?

00:03:23: ich finde das taugt für eine kapitalanlage.

00:03:25: ich muss mal kurz rechnen wie es.

00:03:28: Kannst du mir mal das handy geben?

00:03:30: Ich muss mal kurz rechnen.

00:03:31: ich rechne es tatsächlich immer in prozent weil dann ja auch die kreditrate mit.

00:03:37: das kann man besser mit der kreditrate vergleichen.

00:03:40: so eins durch siebzen sind das wenn fünf Komma acht acht Prozent Mietrendite.

00:03:46: und wenn man davon ausgeht, dass man jetzt mal pauschal oder grob mit einem Zins von vier Prozent Rechnung und Nattilgung von eins Komma fünf Prozent ist das um und bei cashflow neutral.

00:03:59: und so berechne ich das.

00:04:01: und das ist eine ganz einfache Rechnung.

00:04:03: wie eben gesagt ich habe gerade ein Objekt gekauft.

00:04:05: das bringt glaube ich forty fünf tausend Euro Kaltmiete Und das rechne ich dann durch, in dem Fall waren das sixhundertneunzigtausend, da sind das dann sechskümmer fünf Prozent.

00:04:18: Genau, die Nebenkosten werden nicht mit eingerechnet, weil die ja tatsächlich variieren.

00:04:22: Für mich persönlich rechne, das mache ich um Objekte zu vergleichen, weil das eine ist ohne Magler, das andere ist mit Magler, um die reine Objektperformen sich anzugucken.

00:04:34: Wenn man sich das dann ganz mit Vollkosten ansieht, muss man natürlich rechnen.

00:04:39: diese sixhundert neunzigtausend kaufpreis jetzt zum beispiel mal eins komma hatten wir elf prozent neben kosten da siebenhundert fünf und sechzigtausend euro anschaffungskosten fünf und vierzigtausend.

00:04:56: durch siebenhundert fünf und sechzigtausend sind wir bei fünf komma acht acht netto midrenditer.

00:05:03: genau so betrachte ich die objekte.

00:05:06: Und was da die einzelne Rendite Erwartung ist, hängt natürlich sehr stark von der Strategie ab, bin ich ein Kapitalanleger, der einfach Vermögen aufbauen will, der okay ist mit Cashlaw Neutralität.

00:05:16: Dann würde ich sagen, ich versuche in einer möglichst guten Lage Cashlaw Neutralität hinzubekommen.

00:05:22: Wenn ich sage, ich möchte Geld verdienen, dann würde ich mich in Richtung von Objekten bewegen, die... RnB-Lagen sind, die auch cashlob positiv sind, den Überschuss erzielen können, auch nach Rücklagen für Instandhaltung und Modernisierung.

00:05:40: Zweite Frage, welche Parameter wären für dich die wichtigsten?

00:05:44: Das ist eine relativ offengehaltene Frage.

00:05:47: Wenn ich mir Objekte angucke, würde ich sagen, und gerade beim ersten Objekt, ich habe das bestimmt schon ein paar Mal gesagt, ich werde nicht müde, das zu wiederholen.

00:05:57: Du kannst nicht alles wissen.

00:05:58: Und du musst auch nicht alles wissen.

00:06:00: Ich glaube zu viel Wissen schadet sogar, weil man fängt dann an so zu overthinken.

00:06:05: Ich würde tatsächlich zwei Dinge, würde ich einen sehr starken Fokus drauflegen, weil die kannst du hinterher nie ändern.

00:06:12: Das erste ist die Lage.

00:06:13: Du musst eine Lage kaufen, die für dich in Ordnung ist, die du kennst, die du verstehst und die für das, was du vorhast, funktioniert.

00:06:22: weil du kannst eine Immobilie hinterher renovieren, du kannst die Mieter verändern, du kannst ein anderes Mietkonzept machen, da wo sie steht, du kannst sie nicht abbauen und in einer anderen Lage wieder aufbauen.

00:06:32: Deswegen musst du da viel Zeit investieren, das ordentlich recherchieren und dann eben auch gucken für die Lage, wer wohnt dort und passt mein Wohnungsangebot in das, was dort nachgefragt wird.

00:06:48: Darüber würde ich mir Gedanken machen, das habe ich auch schon bei der ersten Immobilie gemacht.

00:06:52: Genau.

00:06:52: Und dann im zweiten würde ich gucken, der Gewinn liegt im Einkauf.

00:06:59: Das heißt, du darfst nicht zu teuer kaufen.

00:07:02: Was bedeutet das?

00:07:03: Wenn du jetzt weißt, in welcher Lage du unterwegs bist und einen Objekt hast, dann würde ich versuchen, viele verschiedene Objekte anzugucken, um ein Gefühl dafür zu bekommen, was man für einen Quadratmeter Preis dort in der Regel erwarten kann.

00:07:17: So, weil auch das kannst du nie wieder beten machen.

00:07:19: Immobilien entwickeln sich in der Regel über die Zeit positiv und erfahren einen Wertzuwachs.

00:07:26: Und es ist, wenn du es mich ganz dumm anstellst, sehr unwahrscheinlich, dass du Geld verlierst.

00:07:33: Allerdings ist das, was du zu teuer kaufst.

00:07:36: Natürlich musst du das hinterher wieder aufholen und du verlierst dabei dann Geld.

00:07:43: Das bedeutet, in einer Lage, zum Beispiel, ich hatte einen alten Arbeitskollege angerufen, der überlegt zu kaufen und war dann in Nürnberg bei fünf und ein halb tausend Euro den Quadratmeter.

00:07:55: Alles, was ich von Nürnberg erinnere, ist dreieinhalb bis vierenhalbtausend Euro den Quadratmeter.

00:08:00: Deswegen würde ich auch, wenn da vielleicht eine neue Heizung drin ist, nicht zu viel Geld ausgeben, versuchen, mich im Mittel dieses Marktes zu bewegen.

00:08:08: Und grundsätzlich ist es auch möglich, Preise, die du zum Beispiel im Moscow oder im Mobile siehst, nochmal zu verhandeln.

00:08:14: Deswegen, da würde ich einen Augenmerk drauf machen, nicht zu schnell in das Objekt verlieben, nicht diesen Fomo zu generieren, dass man dahinter sagt, ah, ich brauche das irgendwie, das geht relativ schnell, ich bin da auch so ein Opfer für, sondern zu gucken, bei den Zahlen zu bleiben.

00:08:31: Aber Fokus worauf würde ich achten, Privo, Lage.

00:08:35: und Einkaufspreis, weil das sind Dinge, die kannst du nie wieder verändern.

00:08:39: Da machst du relativ am Anfang Entscheidungen, die in Stein gemeißelt sind.

00:08:45: Genau.

00:08:46: Nächste Frage.

00:08:47: Wie groß wäre dein optimales erstes Objekt?

00:08:50: eher ein drei, sechs oder zwölf Parteien aus?

00:08:56: Das lässt sich nicht so super einfach beantworten.

00:08:58: Ich persönlich bin gar kein Fan von diesen Riesencavenzmännern und von diesen Riesenblöcken.

00:09:04: Klar, Leute, die größer investieren, haben ein sehr gutes Argument.

00:09:09: Das heißt, ein Dach für zwölf Wohnungen anstatt ein Dach für sechs Wohnungen und die Kosten sind dann nicht deutlich höher für das Dach, wo zwölf Wohnungen drin sind.

00:09:19: Das heißt, es gibt verschiedene Kosten, die verteilen sich dann auf mehr Wohne einhalten.

00:09:24: Ich finde größere Objekte im Management etwas komplexer, wenn ich Ich persönlich bin.

00:09:31: meine erste, mein erstes Objekt war eine Eigentumswohnung.

00:09:34: Das fand ich total entspannt.

00:09:36: zum Einsteigen, weil ich mich um ganz viele Sachen nicht kümmern musste, weil die Hausverwaltung das schon für das ganze Haus macht, Gebäudeversicherung.

00:09:45: Der Grundsteuer kommt bei mir persönlich an, Müll, alles was mit dem Betrieb des Hauses zu tun hat.

00:09:54: Da kannst du einfach einsteigen und das macht dann die Hausverwaltung für dich.

00:09:58: Das fand ich persönlich angenehm, um in das Thema reinzukommen, weil ich konnte mich dann auf die Wohneinheit und auf den Mieter konzentrieren.

00:10:05: Ich finde Häuser schon besser, weil es unabhängiger ist.

00:10:09: Ich persönlich habe dann als erstes Haus ein zwei Familienhaus gekauft, was ich auch gut fand im Management.

00:10:17: Für den Einstieg, wenn ich nochmal anfangen würde, würde ich versuchen, ein Objekt irgendwo zwischen zwei und fünf.

00:10:25: Parteien zu kaufen.

00:10:26: Und ehrlicherweise hat sich das nicht geändert.

00:10:29: Ich habe jetzt gerade ein fünf Parteienhaus gekauft, davor ein sechs Parteienhaus, davor ein zwei Parteienhaus.

00:10:33: So, das ist so die Range, die ich persönlich gut finde, mit der ich gut zurechtkomme, die ich im Management auch angenehm finde.

00:10:43: Genau.

00:10:44: Aber es kann genauso gut, es gibt Leute, die kaufen ab zwanzig Wohneinheiten, weil sie es besser finden.

00:10:49: Das hat, sage ich mal, wirtschaftlich ein paar sehr gute Argumente.

00:10:53: meine Präferenz ist trotzdem eher etwas kleiner.

00:10:56: Wie viel Eigenkapital würdest du dafür einsetzen?

00:11:00: Möglichst wenig, weil kommt natürlich immer aufs Objekt drauf an, ich bin kein Fan davon ein Objekt zu nehmen und das dann bis unter das Dach zu beleihen.

00:11:12: Grundsätzlich ist es aber so, dass das Interessante beim Immobilieninvest der Fremdkapitalhebel ist.

00:11:18: Und umso mehr Eigenkapital ich drin habe, umso weniger nutze ich diesen großen Vorteil, dass ich mit fremden Geld Geld verdiene.

00:11:27: Deswegen ist eigentlich meine Richtschnur für eine Finanzierung, so wenig Geld wie möglich einzusetzen, das heißt, hundert Prozent oder mehr zu finanzieren, aber auch nur, wenn ich das Objekt günstig einkaufe.

00:11:41: natürlich und das Eigenkapital muss trotzdem da sein in der Hinterhand, um eben in Krisensituationen reagieren zu können und nicht sofort blank zu sein, wenn mal irgendwie ein Mieter kündigt, man kriegt die Wohnung zurück, alles ist am Arsch, man braucht noch mal ein bisschen Geld zum Renovieren, man braucht Zeit zu renovieren, man hat zwei Monate Leerstand und irgendwie Zehntausend Euro Kosten.

00:12:04: Das darf einen nicht ruinieren.

00:12:06: Deswegen dafür brauche ich Eigenkapital, ich sage mal Cash is King.

00:12:10: und das Geld, was ich in der Hand habe, was nicht in der Finanzierung gebunden.

00:12:14: Das heißt nicht, dass ich es nicht habe, aber ich muss es ja nicht in der Finanzierung binden.

00:12:18: Es ist besser aufgehoben auf meinem Konto, wo ich flexibel reagieren kann und Dinge tun kann.

00:12:23: So, das ist meine persönliche Maxime.

00:12:28: Ja, das waren erst mal so weit die Fragen von Felix.

00:12:31: Was mir, glaube ich, noch ganz wichtig ist, was ich jedem einzelnen raten kann, viel besichtigen.

00:12:39: Man kommt nicht gut in den Markt, in dem man jeden Tag im Obscout aufmacht und sich Gedanken darüber macht, ob das Objekt passt oder nicht.

00:12:48: Ich würde mir einen groben Raster setzen und die Objekte, die in diesem groben Raster fallen, sei es in einem Stadtteil, sei es in einer gewissen Rendite-Erwartung oder in einer gewissen Objektklasse, ein Familienhaus, zwei Familienhaus, mehr Familienhaus, drei bis fünf Parteien oder ab zweieinhalb Quadratmeter bis fünfhundert Quadratmeter, wie auch immer.

00:13:06: Ich würde nicht alles angucken, ich würde mir einen groben Raster setzen und dann aber auch relativ schnell besichtigen, wenn da keine absoluten Ausschlussfaktoren drin sind, weil erst dann lernst du das Objekt und den Markt richtig kennen, kriegst ein Gefühl für den Preis und wenn dann das richtige Objekt auch kommt, hast du vorher viele Erfahrungswerte gesammelt und das hilft dir einfach zu entscheiden, ob ein Objekt gut ist oder nicht.

00:13:30: Das heißt, mein Tipp an dich raus auf die Straße.

00:13:34: möglichst viel angucken, was in deinem Suchraster ist, ne?

00:13:37: Weil in dieser Strategiefase, diese Wissensphase, wenn man sich jetzt zum Beispiel diesen Podcast anhört oder so, oder wie rechne ich was, Grundlagen aufsatteln, aber dann versuchen in die Erfahrung zu kommen, möglichst viele Objekte rechnen und dann dadurch gewinnst du hinterher auch Sicherheit und hast dann die Möglichkeit, dann erst in die Lage zu schließen.

00:13:57: Ich hoffe, ich konnte soweit die Fragen in diesem Gedankenexperiment gut klären.

00:14:03: Herzlichen Dank nochmal Felix, für die Frage.

00:14:06: Ich habe mich sehr gefreut über deine E-Mail und wenn ihr sonst noch Fragen habt, wenn du eine Frage hast, dann kommentiert sie gerne da drunter, egal auf welcher Plattform ihr unterwegs seid oder schreibt mir eine E-Mail an Jasper at steinemilowsteuer.de.