Abschreibung verstehen: Der unterschätzte Hebel für Immobilieninvestoren | Ton Steine Steuern

00:00:00: AFA ist die Tilgung auf Steuerdeutsch.

00:00:02: Das habe ich immer gedacht, als ich mit Immobilien angefangen habe.

00:00:05: Ich habe immer diese Rechnungen gehabt, wo dann einmal die steuerliche Betrachtung war und dann die Cashflow-Betrachtung.

00:00:12: Und da war in beiden Fällen ja irgendwie ähnlich mit zwei Prozent ausgewiesen, der Abzug einmal für die Tilgung, einmal für die AFA.

00:00:21: Und ich habe überhaupt nicht verstanden, welches Potenzial im Thema Abschreibung ist.

00:00:24: Und deswegen herzlich willkommen bei Tonstein Steuern.

00:00:28: Heute wird es darum gehen, welche Arten von Abschreibung gibt es, welche Möglichkeiten gibt es, weil auch nicht nur im Bereich Bestandsimmobilien, Abschreibung ist aus meiner Sicht das Thema dieser Dekade bis zum Jahr- und Jahr- und Jahr- und Jahr- und Jahr- und Jahr- und Jahr- und Jahr- und Jahr- und Jahr- und Jahr- und Jahr- und Jahr- und Jahr- und Jahr- und Jahr- und Jahr- und Jahr- und Jahr- und Jahr- und Jahr- und Jahr- und Jahr- und Jahr- und Jahr- und Jahr- und Jahr- und Jahr- und Jahr- und Jahr- und Jahr- und Jahr- und Jahr-.

00:00:56: Es gibt ganz viele Punkte, auch Sonderthemen.

00:00:58: Ich werde auf die drei großen Punkte eingehen.

00:01:01: Abschreibung im Bestand.

00:01:03: Abschreibung beim Neubau, was auch sehr interessant werden kann.

00:01:07: Und das Thema Denkmalabschreibung und was ich darüber denke.

00:01:12: Mein Name ist Jasper, ihr kennt mich.

00:01:14: Deswegen starte ich jetzt einfach direkt mal rein.

00:01:17: Ich gebe einen kurzen Überblick.

00:01:19: Was ist Abschreibung?

00:01:21: Viele haben kein Gefühl dafür, gerade die vielleicht nicht aus der Betriebswirtschaft kommen.

00:01:26: Abschreibung.

00:01:26: Und warum ist das Potenzial so hoch?

00:01:29: Sind Kosten, die ich auf der Steuer... gegen mein Einkommen rechnen kann, ohne dass ich es bezahlen muss.

00:01:36: Denn ich kann ja von den Mieteinkünften, die ich habe, meine Kosten absetzen.

00:01:40: Und kriege dafür dann den Einkommenssteueranteil zurück.

00:01:44: Ich investiere tausend Euro, habe zweiundvierzig Prozent Gänsteuersatz, kriege also vierhundertzwanzig Euro hinterher von meiner Einkommenssteuer wieder.

00:01:54: jetzt mal exemplarisch und modellhaft gerechnet.

00:01:57: Das Blöde ist, ich muss tausend Euro ausgeben.

00:02:00: Nicht so bei der Abschreibung, wenn ich tausend Euro Abschreibung generiere, rechne ich sie auch dagegen, kriege auch die vierhundertzwanzig Euro wieder, aber ich muss tausend Euro gar nicht bezahlen.

00:02:10: Und ich glaube, wenn genau jetzt wird bei dir der Groschen fallen, warum das so krass ist.

00:02:17: Ich nenne Abschreibung eigentlich, es sind Papierkosten und wir brauchen ganz, ganz viel Papierkosten, weil sie tun uns im Geldbeutel.

00:02:24: nicht weh.

00:02:25: Und es gibt verschiedene Möglichkeiten, diese Papierkosten zu generieren und zu nutzen.

00:02:31: In verschiedenen Asset-Klassen.

00:02:32: Dabei kommt es darauf an, was für ein Gebäude du hast.

00:02:34: Das ist ganz, ganz entscheidend.

00:02:37: Welches Gebäude du hast, entscheidet darüber, wie du es abschreibst.

00:02:42: Fangen wir an.

00:02:43: Im Standard- und Bestandsimmobilie in Deutschland gibt es eigentlich zwei verschiedene Möglichkeiten.

00:02:50: Sie ist vor wird sie über vierzig Jahre abgeschrieben.

00:02:56: Das heißt, du kannst den Kaufpreis nehmen, vermehrt um die Kaufnebenkosten, dann wird der Grundstücksanteil abgerechnet.

00:03:05: Und das, was übrig bleibt, teilst du durch vierzig und kannst jedes Jahr gegen deine Steuer rechnen, ohne es bezahlen zu müssen.

00:03:11: Wenn deine Immobilien nach Nutzern vierundzwanzig errichtet worden ist, dann wird es über fünfzig Jahre abgeschrieben.

00:03:19: Es sind dann Das ist eigentlich so der Klassiker, den ich dann auch bei meinen ersten Immobilieninvestments kennengelernt habe.

00:03:26: Was natürlich ganz wichtig ist dabei zu wissen, das ist nicht in Stein gemeißelt, denn die Abschreibung kann auch im Bestandsimmobilienbereich verändern werden durch die Restnutzungsdauerverkürzung.

00:03:38: Wer mir schon länger folgt, kennt das.

00:03:39: Ich muss das jetzt nicht noch mal komplett ausführen.

00:03:41: Aber der Gedanke, der dahinter ist, dass es über fünfzig Jahre gemacht wird, ist, dass es finanzamt unterstellt.

00:03:46: Das Gebäude hält noch fünfzig Jahre und dieser Abschreibungsanteil ist quasi etwas, was du für die Abnutzung des Gebäudes gegenrechnen kannst.

00:03:55: So, jetzt ist es aber so viele Bestandsgebäude, wenn ich jetzt das Haus von Oma Ernakaufe für zweihunderttausend Euro Es wird für die nächsten fünfzig Jahre nicht mehr halten ohne Modernisierung.

00:04:21: Das heißt, es ist eigentlich nicht ... nicht gut ist, über fünfzig Jahre abzuschreiben.

00:04:26: Sonst hält nur noch viel kürzer.

00:04:28: Deswegen sollte man es über diese verkürzten Dauer abschreiben können.

00:04:31: Und da macht man dann eben die Restnutzungsdauer-Verkürzung.

00:04:37: Das passt ganz gut für alle Gebäude, quasi neunzehntachzig und älter.

00:04:45: da lohnt sich das immer, das zu prüfen.

00:04:48: Jetzt haben wir dann aber ab dem Jahr ab dem Jahr ab dem Jahr ab dem Jahr ab dem Jahr ab dem Jahr ab dem Jahr ab dem Jahr ab dem Jahr ab dem Jahr ab dem Jahr ab dem Jahr ab dem Jahr ab dem Jahr ab dem Jahr ab dem Jahr ab dem Jahr ab dem Jahr ab dem Jahr ab dem Jahr ab dem Jahr ab dem Jahr ab dem Jahr ab dem Jahr ab dem Jahr ab dem Jahr keine Möglichkeit, um eine Neubauabschreibung zu nutzen.

00:05:09: Und in der Regel sind Denkmäler auch viel älter, wo es nochmal Sonderabschreibungsmöglichkeiten gibt.

00:05:13: Kommen wir gleich nochmal dazu.

00:05:16: So dass wir im Wesentlichen da Gebäude haben, wo man überhaupt nichts machen kann.

00:05:23: Deswegen finde ich sie auch uninteressant.

00:05:26: Deswegen gehen wir mal einen weiter bis zum Baujahr.

00:05:32: Da hat die Bundesregierung im Rahmen der Zinswende versucht, einen Anreiz für den Wohnungsbau und für den Neubau zu setzen.

00:05:41: Und dort gibt es in der Regel die Möglichkeit, dann schon mal ganz standardmäßig mit über drei und dreißig Jahre abzuschreiben.

00:05:51: Das sind dann quasi drei Prozent Abschreibung.

00:05:55: Das hört sich erst mal gar nicht so viel an, aber es ist wie beim Zins.

00:05:57: Zwei Prozent.

00:05:58: Zins oder drei Prozent Zins ist nur ein Prozentpunkt Abweichung, aber es ist natürlich fünfzig Prozent mehr.

00:06:08: Das heißt, es ist schon deutlich attraktiver.

00:06:11: Wenn du also ins Gebäude aus zwei tausend zwanzig hast oder aus zwei tausend zwanzig, jetzt mal faktisch ist da nichts unterschiedlich.

00:06:19: Sollte es immer das aus zweitenszwanzig nehmen, es lässt sich deutlich deutlich kürzer abschreiben.

00:06:24: Das heißt, du kannst jedes Jahr viel mehr gegen die Steuer rechnen.

00:06:28: Genau.

00:06:29: So, jetzt sind wir noch ein weiter Neubeabschreibung in Deutschland.

00:06:32: Der Neubau liegt brach.

00:06:34: Was hat man gemacht?

00:06:35: Und das ist eine Sache, die werden wir jetzt auch nutzen.

00:06:38: Wir haben ja einen Grundstück am Chiemsee und wir wollen das jetzt, wollten uns ursprünglich mal entwickeln und verkaufen.

00:06:43: Wir werden es jetzt bebauen, weil es ultra spannend ist, Neubau im eigenen Bestand zu haben, weil es die Möglichkeit gibt unter bestimmten Voraussetzungen und bis zu gewissen Beträgen.

00:06:55: Ich würde die genauen Informationen in die Show Notes parken, bevor ich euch jetzt hier mit einzelnen Details langweilen und irgendwelchen Zahlen langweilen.

00:07:03: Das könnt ihr in den Show Notes nachgucken, egal auf welchem Kanal ihr unterwegs seid.

00:07:08: Es ist so, dass es die Möglichkeit gibt, in den ersten zehn Jahren schon fünfzig Prozent des Gebäudewertes abzuschreiben.

00:07:16: Das rührt daher, dass man eine sehr hohe, ich muss mal kurz nachgucken, eine sehr hohe reguläre A-Fahr hat.

00:07:26: Wir gehen einfach mal ein Beispiel durch, nämlich ab dreiundzwanzig ist es so, dass du dann diese fünfzig Prozent über zehn Jahre abschreiben kannst.

00:07:35: Wie kommt das zustande?

00:07:37: Es gibt einmal die lineare Abschreibung Standard Neubau, wie eben gesagt drei Prozent pro Jahr.

00:07:43: Für die ersten vier Jahre kannst du aber noch mal zusätzlich fünf Prozent Sonderabschreibung geltend machen auf einen gewissen Betrag.

00:07:51: Das gibt eine Grenze in den Quadratmeterkosten.

00:07:56: So, dass mit dieser zusätzlichen Abschreibung, wenn wir jetzt mal hier ein Beispiel durchgehen, haben wir bei Baukosten beziehungsweise bei Anschaffungskosten von zwei Millionen Euro, haben wir nach zehn Jahren, eins Komma zwei fünf Millionen Euro abgeschrieben, was natürlich super sexy ist.

00:08:20: Wenn wir die Schwierigkeit, dass die Baukosten relativ hoch sind, das ist auch unsere Kalkulation, die versuchen wir natürlich zu drücken.

00:08:26: Aber wir bauen und werden dann durch den Steuervorteil, auch wenn wir es jetzt in der Cash-Position direkt nicht schaffen, kriegen wir aus den anderen Einkommensströmen so eine hohe Steuererstattung, dass wir auf jeden Fall cashflow-neutral sind.

00:08:39: Und das ist was, womit ein Neubau plötzlich interessant sein kann und funktionieren kann.

00:08:44: Wichtig ist, was nicht gut funktioniert, sind diese Baujahre, von eighty fünf bis zweiundzwanzig.

00:08:50: Das ist wirklich absolute Dead Zone.

00:08:53: Dritter Punkt.

00:08:55: In Deutschland eigentlich schon komplett die wilde Sau durchs Dorf getrieben.

00:09:00: Von dem Punkt halte ich ganz, ganz, oder von dieser Art von Abschreibung halte ich ganz, ganz wenig.

00:09:04: Das ist die Denkmalabschreibung.

00:09:06: Da ist es so, dass man auf die Kosten, die anfallen, um das Denkmal zu erhalten.

00:09:13: Wir sanieren eine Fassade.

00:09:17: Das kostet hunderttausende Euro.

00:09:20: Normalerweise, wenn es kein Denkmal wäre, wären es nur dreißigtausend Euro.

00:09:24: Das heißt, auch diese Differenz, diese siebzigtausend Euro, die mehr anfallen, um diesen Denkmalaufwand zu machen, die kann man über zwölf Jahre abschreiben.

00:09:31: Das kann natürlich sehr, sehr interessant sein.

00:09:34: Es gibt ganz, ganz viele Bauträger, die sich darauf spezialisiert haben, eben auch diesen Denkmalanteil hochzubringen, dass die Gesamtabschreibung sehr interessant ist.

00:09:44: Das Problem... dass ich sehe, das lassen die sich natürlich auch bezahlen, diesen steuerlichen Vorteil.

00:09:50: Es ist aber so, dass der für den Erwerber, wenn du es dann hinterher verkaufen möchtest, nicht mehr zur Verfügung steht.

00:09:57: Das bedeutet, du kaufst eine Immobilie, die ist top zurecht gemacht, du kaufst sie aber, würde ich sagen, ordentlichen Schluck teurer, weil du eben auch diesen Steuervorteil hast.

00:10:07: Es rechnet sicher viel eher, wenn du sie aber nach zwei Jahren verkaufst, vollkommen egal, oder nach zehn Jahren.

00:10:15: Der Erwerber kann dann nur noch ganz normal mit dem normalen Aversatz je nach Baujahr abschreiben.

00:10:21: So, das bedeutet, er wird dir wahrscheinlich nicht so viel dafür bezahlen, weil es sich für ihn nicht so schnell rentiert, wie du bezahlt hast.

00:10:29: Und darauf ist zu achten, gerade was das Thema Lage angeht, weil das große Risiko, das ich sehe, ist, man kauft das, man nimmt es als Steuersparmodell, aber die Marktgängigkeit des Objektes ist hinterher nicht mehr da.

00:10:41: Das heißt, hinterher will es keiner mehr haben.

00:10:42: Und Denkmäler gibt es ja überall.

00:10:44: Und die in großen Städten sind meistens schon saniert, dass du hinterher auf dem Objekt sitzen bleibst und hinterher deinen Einstand nicht mehr bekommst oder vielleicht auch nicht mehr das bekommst, was auf dem Kredit offen ist.

00:10:56: Das ist immer meine Sorge.

00:10:58: Und nach zwölf Jahren hast du dann viel schon abgeschrieben, du kannst nichts mehr gegen die Steuer rechnen und du kriegst das Ding nicht mehr verkauft oder gut nachfinanziert.

00:11:08: Genau, das sind die drei absolut wesentlichen Punkte zum Thema Abschreibung.

00:11:16: Ihr seht... Da ist ordentlich Potenzial drin.

00:11:19: Es ist teilweise sehr, sehr bürokratisch.

00:11:22: Ich persönlich, für meinen Teil, nehme in den Fokus natürlich Thema Restnutzungsdauerverkürzung.

00:11:26: Ich gucke in der Anschaffung meiner Objekte im Bestand ganz stark darauf, welche Baujahre, was für Verkürzungspotenzial ich habe.

00:11:32: Aber auf der anderen Seite beschäftige ich mich auch sehr, sehr stark mit dem Neubau.

00:11:37: weil das ein Thema ist, was natürlich Ruhe im Bestand gibt.

00:11:42: Ein Neubau hat wenig Instandhaltungskosten und trotzdem ein hohes Abschreibungspotenzial.

00:11:47: Sehr interessant für Menschen mit hohen Einkommen aus dem Hauptjob.

00:11:54: Wenn ihr mehr darüber wissen wollt, dann schreibt mir einfach einen Kommentar.